Новая комиссия для застройщиков от ЦБ: как это повлияет на рынок?

Комментарий даёт преподаватель Академии Девелопмента Денис Бобков.

Центробанк продолжает ужесточать условия выдачи ипотечных кредитов. Несмотря на повышение ключевой ставки, ЦБ решил понизить предельные ставки по ипотеке на новостройки до 22,4% годовых. Но чтобы банки не несли убытки, разница между ключевой ставкой и ипотечной станет компенсироваться новой комиссией — от 6 до 7% от суммы кредита.

Для застройщиков это означает, что для выдачи ипотечных кредитов на рыночных ставках (например, под 20% годовых), им придется покрывать эту комиссию. Однако ситуация усложняется:

• С банками уже подписаны договоры с обязательствами по объёмам продаж и ценам, но высокая инфляция и удорожание материалов увеличивают себестоимость строительства. Т.е. снижать цены особо некуда.
• Покупатели с высокими процентами по ипотеке и ценами исчерпывают свои возможности для покупки новостроек. При этом снижение цен мало могло бы помочь из-за очень дорогой ипотеки (в массовых сегментах доля ипотеки ранее составляла до 90%).

У застройщиков остаются два пути:

1. Частично или полностью переложить комиссию на покупателей, повысив цены на квартиры.
2. Предложить альтернативные инструменты — например, рассрочку, которая, однако, не станет полноценной заменой ипотеке и негативно скажется на наполняемости эскроу-счетов, что важно для проектного финансирования.

Эти меры негативно повлияют на рынок новостроек. Вероятно, появятся новые альтернативные решения или комбинация существующих инструментов. Однако, ужесточение условий ипотечного кредитования неизбежно приведет к снижению спроса.

В условиях роста себестоимости строительства и изменений условий финансирования управление ассортиментом, ценообразованием и себестоимостью становится критически важным для девелоперов.