"ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ДЕВЕЛОПЕР"

Основные объекты и субъекты. Виды стратегий и ресурсов. Классификация девелоперских компаний. Распространенные ошибки девелопмента.

Основные вехи и этапы. Универсальная модель жизненного цикла. Особенности управления проектами и роли подразделений компании на различных этапах.

Документы территориального планирования и градостроительного зонирования, логика их взаимосвязи, порядок формирования и взаимного влияния. Рассмотрение разных типов документации на примерах. Взаимосвязь ИРД и градостроительной документации. Общий обзор ведомств, участвующих в формировании и утверждении градостроительной и исходно-разрешительной документации.

Разбор деятельности субъектов девелоперской деятельности. Схемы взаимодействия (из рыночной практики). Нормативно-правовая база деятельности и взаимодействия.

Анализ градостроительной документации. Роль и место градостроительной аналитики в допроектном анализе перспективного актива. Основные технические ограничения проекта, как определяются и как с ними работать. Обзор источников информации для осуществления градостроительного анализа. Методики формирования технического отчета с примерами. Принципы формирования информативного альбома градостроительного аудита.

Основы MS Excel. Разбор основных функций программы, логики механизмов ее работы и краткий обзор областей применения. Построение потоков затрат и выручки проекта. Определение и физический смысл основных финансово-экономических показателей проекта. Построение и базовый анализ графика сальдо проекта. Разбор физического смысла NPV (ЧДД) и IRR (ВНД). Разбор потоков финансирования собственного, заёмного капитала.

Выстраивание общей структуры ТЭП проекта "с нуля". Разновидности площадей проекта, их физический смысл и взаимосвязь. Нормативно-правовые и логические основания существования различных площадей. Сопоставление площадей проекта, этапов жизненного цикла и ИРД.

Формирование закрытого перечня затрат девелоперского проекта. Построение потоков затрат проекта по периодам. Применение полуавтоматизированных индикаторов для выстраивания потоков в финансовой модели. Взаимоформирование свода затрат и потока затрат проекта. Подходы к формированию укрупненных удельных затрат для целей финансового моделирования.

Построение потоков выручки проекта при помощи индикаторов. Формирование графиков изменения цен и укрупненных планов продаж в финансовой модели.

Нормативная база работы технического заказчика. Требования к саморегулированию, классификация СРО. Кадровые аспекты работы технического заказчика. Бизнес окружение, структура заинтересованных сторон. Ценообразование услуг технического заказчика (бюджет/внебюджетные инвестиции). Работа с порталом гос. услуг, ЭЦП. Юридические аспекты договора между техническим заказчиком и застройщиком. Юридические аспекты договора между техническим заказчиком и подрядчиком. Юридическая ответственность технического заказчика. - Обзор нормативных документов (финансово-юридическая часть).

Состав участников проектной команды. Распределение ролей и функционал внутри проектной команды. Постановка задач и контроль их исполнения.

Разбор актуальной нормативно-правовой базы изменения ВРИ/цели предоставления ЗУ. Определение стоимости изменения вида разрешенного использования в МСК/МО. Определение стоимости изменения вида разрешенного использования при собственности/аренде. Учет стоимости изменения ВРИ в финмодели.

Определение количества жителей, социальной нагрузки. Определение количества машиномест. Региональная специфика подходов к нормированию. Нормативно-правовая основа нормирования градостроительной деятельности. Внесение полученных данных в финансовую модель проекта.

Анализ возможностей логических построений в MS Excel и их применения в финансовой модели проекта. Основные принципы автоматизации финансовой модели. Встраивание механизмов проверки в финансовую модель. Создание формул автоматизации для вспомогательных индикаторов и продажных цен. Определение итоговых ФЭП в усложненной автоматизированной финансовой модели проекта.

Построение автоматизированного директивного графика в MS Excel. Гибкий подход к управлению условным форматированием в MS Excel. Усложненные логические взаимосвязи в финансовых моделях. Автоматизация модели за счет связывания директивного графика и финансовых потоков.

Разбор теоретической основы подходов к финансированию проектов. Нюансы работы через счета эскроу. Нормативно-правовая основа и математическая модель. Финансовые показатели проекта, учитывающие финансирование, и их применение. Интеграция автоматизированных потоков финансирования в финансовую модель проекта. Механика бридж-кредитования и ее внедрение в финансовую модель проекта.

Определение и систематизация перечня налогов девелоперского проекта. Особенности начисления и взимания различных налогов. Разбор актуальной нормативно-правовой базы налогообложения девелоперского проекта.

Определение и физический смысл анализа чувствительности. Встраивание анализа чувствительности в финансовую модель. Определение возможных точек выхода из проекта. Построение многовариантной финансовой модели в MS Excel. Подготовка сводных таблиц по вариантам развития проекта. Определение стоимости проекта на разных этапах путем построения моделей различных субъектов.

Основные этапы проектирования. Контроль продуктовых атрибутов в процессе проектирования. Взаимодействие с проектировщиками. Основные показатели эффективности проекта.

Формирование графика реализации проекта. Основные вехи. Построение графиков в MS Project.

Взаимосвязь ИРД проекта и документов терпланирования. Общие сведения о Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки г. Москвы. Анализ градостроительных ограничений. Перечень и разбор деятельности ведомств, выдающих исходно-разрешительную документацию проекта. Взаимодействие с исполнительной властью Москвы. Примеры документации.

Нормативная база. Виды ЗОУИТ. Перечень исходных данных, требуемых для разработки проекта СЗЗ, натурные замеры (шум, атм. воздух, грунты). Состав проекта, оценка риска здоровью населения. Порядок прохождения экспертизы проекта СЗЗ аккредитованными Роспотребнадзором организациями. Получение решения Роспотребнадзора об установлении СЗЗ. Постановка на кадастровый учет установленной СЗЗ в Росреестре. Документы требуемые для получения разрешения на строительство (в разрезе ЗОУИТ – Росавиация, ФСО, Роспотребнадзор). Государственная экологическая экспертиза (Росприроднадзор). Взаимодействие с Департаментом Природопользования.

Организации подачи заявок и оформление тех условий и договоров на техприсоединение. Вынос и подключение объекта к инженерным сетям. Существенные условия в договорах технологического присоединения. Реализация работ по договорам техприсоединения, обязанности сторон. Анализ практики.

Обзор нормативных документов. Виды инженерных изысканий. Основные и специальные изыскания. Случаи, при которых необходимо проведение дополнительных изысканий (гидрометеорологические, гидрологические изыскания, геотехнический прогноз). Работы по сохранению археологических ценностей и по сохранению объектов культурного наследия. Зоны влияния строительства: расчетные, предварительные.

Обзор нормативных документов. Правила производства работ при демонтаже и утилизации. Перечень исходных данных для согласования и проведения работ. Формирование ТЗ на обследование/демонтаж/подготовительные работы. Процедура согласования и оформления ордеров ОАТИ. Взаимодействие с МГСН. Организация работ техническим заказчиком на строительной площадке.

Структура нормативно-правовых актов (НПА) в РФ. Перечень и области применения основных НПА. Рекомендации по систематизации работы с НПА.

Понятие. Функции. Виды учетных систем в зависимости от бизнес-процессов. Взаимосвязь показателей управленческого учета. Создание индивидуальной учетной системы.

Понятие и назначение. Формы налогообложения в РФ. Первичные учетные документы. Основные счета бухучета. Система двойной записи. Бухгалтерский баланс. Регламентированная отчётность.

Понятие управленческого учета и его назначение. Основные функции. Отличие от бухгалтерского учета и их взаимосвязь. Схема. Отчетность. Важные финансовые ошибки. Интеграция всех субъектов девелопмента.

Источники данных для анализа. Понятие средневзвешенной цены, средней площади, средних темпов реализации. Экспресс-проверка результатов анализа. Определение конкурентной зоны. Классификация, параметры классов. Экспресс-анализ площадки/проекта. Прогноз цен и продаж. Зонирование и фазирование проекта. Квартирография – методика составления и анализа. Шахматка. Ценообразование.

Подача уведомления в МГСН, назначение проверки. Роль участников проекта при сборе актов для папки ЗОС, РВЭ. Сбор папки ЗОС (демонстрация материалов, актов). Правила заполнения Форм 5,6. Перечень документов, необходимых для получения РВЭ (демонстрация актов и материалов).

Варианты заработка на недвижимости, плюсы и минусы по сравнению с другими объектами инвестирования. Стратегия инвестирования и способы реализации (рейт фонды, флипинг, редевелопмент, девелопмент и т.д.).

Бизнес-процессы от формирования ТЗ до перехода прав на объект. Нюансы по поиску объекта, переговорам с продавцами, структурированию сделок.

Типичные ошибки девелопера при работе с КРТ. Распределение московской земли между субъектами. Текущая ситуация с КРТ. Методики и варианты работы с московскими участками, входящими в КРТ.

Разработка финансовой модели пускового комплекса, агрегированные потоки и финансовые показатели.

Формирование финансовой модели серии пусковых комплексов, формирование обособленных и общих потоков. Определение финансово-экономических показателей квартальной застройки.

Формирование модели строительства бизнес-центра с арендными потоками.

Формирование модели комплексной застройки ИЖС.

Что такое объект культурного наследия (ОКН). Базовые документы для работы с ОКН. Обследование, подготовка проекта реставрации и приспособления, экспертиза, согласование проекта с органом исполнительной власти. Реставрационные работы. Закрытие ордера на реставрационные работы. Анализ практики.

Разбор конфликтов между девелопером, городом, жителями и механизмов управления ими.

Обзор программного обеспечения для целей оптимизации различных бизнес-процессов в девелопменте.

Цель автоматизации бизнес-процессов. Задачи. Принцип работы. Ключевые требования к системе автоматизации. Особенности с учетом специфики субъектов девелопмента. Краткий обзор распространенных систем автоматизации.

Состав и наполнение документации проекта. Цели и задачи формирования документации.

Общая структура затратной части. Оценка проекта по удельным показателям. Инструменты контроля и управления себестоимостью.

Вариативная систематизация работы с объектами перспективного инвестирования в зависимости от масштабов компании. Роль и функционал персонала, задействованного в задаче развития компании. Источники информации о перспективных проектах. Построение эффективного бизнес-процесса анализа перспективных проектов. Систематизация работы с рынком перспективных проектов. Роль Инвестиционного комитета. Механизмы формирования, регламент работы. Разбор вариантов работы с базой данных проектов. Региональная специфика методик развития девелоперской компании. Обзор текущей ситуации на рынке приобретения площадок под застройку.

Обзор новых, действующих и планируемых к принятию нормативно-правовых актов. Аналитический обзор текущей рыночной ситуации. Система актуализации информации о нововведениях.

Этапы внедрения автоматизированной системы управленческого учета. Разбор результатов каждого этапа. Сроки.

Понятие налогового планирования: цели, задачи, виды, этапы, инструменты, риски, основные принципы.

Разбор универсальной схемы функционала девелоперской компании. Выделение ключевых бизнес-процессов и разбор их взаимосвязей.

Формирование системного подхода к развитию проектов. Основные компоненты и методики эффективной работы девелоперской компании. Обзор перечня индикаторов эффективной компании. Перечень инструментов, способных сделать компанию максимально неуязвимой по отношению к внешним факторам. Анализ причин банкротства девелоперских компаний и механизмов, позволяющих его избежать.