Глоссарий

Градостроительство и документы территориального развития

FAR - Floor Area Ratio — отношение учитываемой площади этажей к площади участка. Международные и российские методы подсчёта могут различаться.

Архсовет - Архитектурный совет — название экспертного коллегиального органа, встречающееся в московских архитектурных согласованиях и старых материалах. Следует отличать прежний Архитектурный совет от Архитектурной комиссии по действующему порядку АГР; их компетенцию нельзя автоматически считать одинаковой. [МСК] [Действующая Архитектурная комиссия Москвы]

Вспомогательный ВРИ - Вид использования, допустимый дополнительно к основному или условно разрешённому. Обычно не может выступать самостоятельной заменой основного использования.

Высотность - Характеристика высоты объекта в метрах или по иной установленной методике. Точка отсчёта и способ измерения определяются применимыми требованиями.

Генеральный план территории - Документ территориального планирования муниципального образования, определяющий функциональные зоны и планируемое размещение объектов. Отличается от генплана отдельного строительного участка. Краткое название — генплан.

ГПЗУ - Градостроительный план земельного участка. Документ со сведениями, необходимыми для проектирования и строительства на конкретном участке. Является справкой-выпиской из ПЗЗ и содержит градостроительный регламент. [ГПЗУ — описание государственной услуги]

Граданализ - Градостроительный анализ — Проверка допустимости и параметров развития площадки по документам, ограничениям и процедурам. Используется для принятия инвестиционного решения до покупки актива.

Градостроительное зонирование - Разделение территории на территориальные зоны с установлением градостроительных регламентов. Связывает допустимые виды использования и параметры застройки с конкретной территорией.

Градостроительный потенциал - Обоснованный объём и состав возможного развития площадки с учётом прав, регламентов, ограничений и инфраструктуры. Различают нормативный максимум и реально реализуемый вариант.

Градрегламент - Градостроительный регламент — Правила допустимого использования участков и объектов в территориальной зоне, включая виды использования, предельные параметры и ограничения в предусмотренном законом составе.

ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации (190-ФЗ). Базовый закон для территориального планирования, зонирования, планировки, проектирования, строительства и связанных процедур. В профессиональной речи также употребляется «Градкодекс».

Договор о КРТ (ДКРТ) - Договор, закрепляющий условия комплексного развития территории: мероприятия, сроки, обязанности, инфраструктуру и иные положения в установленном составе. [КРТ Москвы — официальный портал программы]

ДПТ - Документация по планировке территории. Общее обозначение проекта планировки территории и проекта межевания территории, подготавливаемых в предусмотренных законом случаях.

Зона допустимого размещения - Часть участка, в пределах которой допускается размещение проектируемого объекта по сведениям ГПЗУ и применимым ограничениям. Наличие зоны не отменяет проверки пожарных, санитарных и иных требований.

Индекс «Ф» - Обозначение в московских ПЗЗ, связанное с установлением параметров по фактическому использованию (т.е. в соответствии со сведениями Росреестра). Для нового строительства проверяют конкретный регламент, характеристики существующих объектов и необходимость изменения ПЗЗ.

Классификатор ВРИ - Федеральный перечень видов разрешённого использования земельных участков с кодами и описаниями. Для анализа сопоставляют код и полный текст вида с действующим ПЗЗ и правовым режимом участка. Основа — приказ Росреестра № П/0412 в применимой редакции.

Красные линии - Линии, обозначающие границы территорий общего пользования и устанавливаемые, изменяемые или отменяемые документацией по планировке территории. Влияют на посадку объектов и земельные решения.

КРТ - Комплексное развитие территории. Правовой механизм преобразования территории по ГрК РФ, предусматривающий решения, договоры и обязательства по её развитию. По сути является инструментом принудительного градостроительного развития. Подразумевает также упрощённый порядок изъятия объектов правообладателей в составе территории, по которой утверждена новая концепция развития. [КРТ Москвы — официальный портал программы]

КРТ жилой застройки - Разновидность КРТ с преобразованием территории жилой застройки при соблюдении предусмотренных законом оснований и гарантий. (Статья 65 ГрК РФ). [КРТ Москвы — официальный портал программы]

КРТ нежилой застройки - Разновидность КРТ для территории с нежилыми объектами и участками. Существенны права собственников, перечень объектов и обязанности по инфраструктуре. (Статья 65 ГрК РФ). [КРТ Москвы — официальный портал программы]

КРТ незастроенной территории - Разновидность КРТ для территории, отвечающей установленным критериям отсутствия застройки и правового режима земель. (Статья 65 ГрК РФ). [КРТ Москвы — официальный портал программы]

КРТ по инициативе правообладателей - Механизм развития территории, инициируемый её правообладателями. Требует соблюдения условий закона и согласования договорной структуры. (Статья 65 ГрК РФ). [КРТ Москвы — официальный портал программы]

ЛГР - линии градостроительного регулирования. Красные линии, границы технических зон, природных комплексов, зон охраны и другие линии, ограничивающие застройку. [МСК]

Линия регулирования застройки - Планировочная линия допустимого расположения застройки в применимом документе. Её содержание и последствия проверяют по конкретному региональному регулированию и чертежу.

Массинг - Предварительная объёмно-пространственная модель застройки для проверки габаритов, высоты, плотности и композиции. Не заменяет проектную документацию.

Мастер-план - Концептуальный документ пространственного и функционального развития территории. Его правовой статус зависит от контекста; сам по себе в настоящее время не заменяет обязательную градостроительную документацию. Хотя периодически ведутся разговоры о переходе от системы генпланирования к системе мастер-планирования.

Минимальные отступы - Расстояния от границ участка, определяющие допустимое размещение объекта по регламенту. Дополнительно учитывают противопожарные, санитарные и другие требования.

МНГП - Местные нормативы градостроительного проектирования. Уточняют показатели планирования на муниципальном уровне в предусмотренных законом пределах.

НГП - Нормативы градостроительного проектирования. Устанавливают расчётные показатели обеспеченности объектами и их доступности; используются при подготовке документов территориального развития. Среди прочего определяют кол-во мест в соцобъектах и мест постоянного хранения автомобильного транспорта.

Нормативы машино-мест - Расчётные требования к обеспеченности проекта местами для постоянного размещения транспорта. В Москве порядок изменён постановлением № 2118-ПП от 5 августа 2026 года. Для расчёта проверяют полную методику, типы мест и переходные положения; универсальный коэффициент на квартиру без этих условий неприменим. [МСК]

Общественные обсуждения - Форма участия населения в рассмотрении градостроительных решений в предусмотренных законом случаях. Состав материалов и процедура зависят от рассматриваемого документа. [ГрК РФ, статья 5.1 — обсуждения и слушания]

Основной ВРИ - Вид разрешённого использования, предусмотренный для зоны как основной. Порядок выбора зависит от статуса правообладателя и применимых исключений.

Отклонение от предельных параметров - Разрешаемое в установленном порядке изменение отдельных предельных параметров застройки при наличии законных оснований. Не является универсальным способом увеличить ТЭП.

ПЗЗ - Правила землепользования и застройки. Документ градостроительного зонирования, включающий карту территориальных зон, градостроительные регламенты и порядок применения правил. Для участка проверяют действующую редакцию и специальные ограничения. [ПЗЗ Москвы — официальные документы]

Плата за изменение ВРИ - Платёж, возникающий при изменении использования участка в предусмотренном московскими актами земельно-правовом режиме. Основание, база и льготы зависят от прав на землю и операции. В модели учитывают подтверждённое начисление и график оплаты. [МСК] [Изменение ВРИ — порядок для арендуемой у города земли]

Плотность застройки (также - Коэффициент интенсивности застройки) — Отношение учитываемой суммарной поэтажной площади застройки к площади. В международной практике близкий показатель — FAR.

ПМТ - Проект межевания территории. Разновидность ДПТ (см. также ППТ). Документация для определения расположения границ образуемых и изменяемых участков и других предусмотренных сведений. Отличается от межевого плана кадастрового инженера. [ПМТ — описание Института Генплана Москвы]

Посадка объекта - Расположение проектируемого здания на участке с учётом границ, отступов, проездов, инсоляции, сетей и других ограничений.

ППТ - Проект планировки территории. Разновидность ДПТ (см. также ПМТ). Определяет элементы планировочной структуры, красные линии, характеристики и очередность развития территории в установленном составе. Не заменяет ПЗЗ, ГПЗУ и права на землю. [Порядок подготовки и согласования ППТ в Москве]

Предельные параметры застройки - Установленные ограничения по высоте, этажности, проценту застройки, площади и другим характеристикам. Набор параметров зависит от регламента и территории.

Процент застройки - Отношение площади участка, занятой зданиями и сооружениями по применимой методике, к площади участка.

Публичные слушания - Организованная процедура рассмотрения проекта решения с участием заинтересованных лиц. Применяется наряду с общественными обсуждениями в установленном правовом режиме. [ГрК РФ, статья 5.1 — обсуждения и слушания]

РГ ГЗК (Рабочая группа ГЗК) - Форма предварительного рассмотрения вопросов в структуре работы Градостроительно-земельной комиссии. Состав, полномочия, юридическое значение решения и необходимость дальнейшего рассмотрения проверяют по действующему положению и конкретному вопросу. [МСК] [Положение о ГЗК]

РГИС - Региональная геоинформационная система; в данном глоссарии — геопортал Московской области. Используется для пространственных сведений и предусмотренных сервисов. Картографические слои проверяют на актуальность и сопоставляют с официальными документами. [Геопортал Подмосковья]

РНВ (РВЭ) - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Подтверждает завершение строительства или реконструкции и соответствие объекта требованиям в установленном законом порядке. [Ввод в эксплуатацию — официальная инструкция]

РНГП - Региональные нормативы градостроительного проектирования. Применяются с учётом территории и полномочий региона.

РНС - Разрешение на строительство. Документ, позволяющий осуществлять строительство или реконструкцию в предусмотренных законом случаях и подтверждающий соответствие установленным требованиям. Встречаются также сокращения РнС, РС. [Разрешение на строительство — государственная услуга]

Социальная инфраструктура - Объекты образования, здравоохранения, культуры, спорта и других социальных функций. В проекте важно разграничивать нормативную потребность, договорные обязательства и расходы. В разговорной речи иногда упоминается как «социалка».

СПП (Также СПП ГНС) - Суммарная поэтажная площадь (или Суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен). Показатель равен сумме площадей этажей наземной части здания, измерянной по внешнему контуру внешних стен. Официальные определения: СП 42 Градостроительство – на федеральном уровне, 120-пп – на Московском уровне.

Схема территориального планирования - Документ территориального планирования соответствующего уровня, отражающий планируемое размещение значимых объектов и развитие территории.

Схема транспортного обслуживания - Документ, содержащий проработку подъездов, движения, парковки, пешеходных связей и нагрузки на сеть для проекта. Состав и необходимость согласования определяются региональной процедурой. [Схемы транспортного обслуживания — МосТрансПроект]

Территориальная зона - Зона, границы и градостроительный регламент которой установлены ПЗЗ.

Территориальное планирование - Определение пространственного развития территории и размещения объектов в документах установленного законом уровня: схемах терпланирования и генеральных планах (см. 3 главу ГрК РФ).

ТПУ - Транспортно-пересадочный узел. Комплекс для пересадки между видами транспорта, нередко связанный с коммерческими и общественными функциями (определение также содержится в СП 42 Градостроительство).

Транспортная доступность - Условия достижения объекта различными способами: пешком, общественным транспортом, автомобилем. Оценивается временем, пропускной способностью и качеством маршрутов.

УДС - Улично-дорожная сеть. Совокупность улиц, дорог и связанных элементов транспортной организации территории.

Условно разрешённый ВРИ - Вид использования, применение которого требует специальной процедуры предоставления разрешения. Наличие такого вида в ПЗЗ не означает его автоматической доступности. Не может быть использован без объектов, соответствующих основным ВРИ и условно разрешённым. Другие обозначения: УРВИ. [Разрешение на условный ВРИ — порядок в МО]

Функциональная зона - Зона, для которой документами территориального планирования определены назначение и границы. Является основной единицей деления территории в соответствии с генеральным планом муниципального образования. Не тождественна территориальной зоне ПЗЗ.

Этажность - Число этажей, учитываемых по применимой норме. Не всегда совпадает с количеством всех этажей, включая подземные, технические и другие.

Дополнительные правовые экологические и инфраструктурные понятия

ESG - Environmental Social Governance — экологические, социальные и управленческие аспекты деятельности. В проекте переводятся в конкретные требования, показатели и обязательства.

АГК - Архитектурно-градостроительная концепция. Предварительная система пространственных и архитектурных решений территории или объекта. Состав и роль в согласованиях зависят от процедуры и задания.

АПР - Архитектурно-планировочное решение. Рабочее обозначение решений по объёмам и планировкам; может иметь иное раскрытие в конкретной организации, поэтому требует уточнения.

Безвозмездная передача инфраструктуры - Передача созданного объекта другой стороне без встречной цены в установленной структуре. Для проекта требует отдельного анализа прав, учёта и налогов.

ГЧП - Государственно-частное партнёрство. В юридическом смысле — установленная законом форма взаимодействия публичной и частной сторон для создания и эксплуатации объектов. Отличается от любого сотрудничества с государством.

ГЭЭ - Государственная экологическая экспертиза. Проверка предусмотренных законом материалов на соответствие экологическим требованиям. Не является обычной государственной экспертизой ПД. [ГЭЭ и материалы ОВОС — описание государственной процедуры]

Договорная архитектура проекта - Система взаимосвязанных договоров участников, обеспечивающая согласованность прав, сроков, платежей, ответственности и передачи результата.

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации. Регулирует жилищные отношения, общее имущество, управление многоквартирными домами и другие вопросы жилья.

Зелёное строительство - Подход к снижению экологического воздействия и повышению качества среды на протяжении жизненного цикла объекта. Критерии зависят от применяемого стандарта.

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации. Базовый закон о земельных отношениях, правах на землю, предоставлении участков и ограничениях использования.

Интерфейс проекта - Граница взаимодействия между участниками, системами или пакетами работ. Неуправляемые интерфейсы создают пробелы ответственности, коллизии и дополнительные затраты.

Инфраструктурная нагрузка - Совокупность затрат и обязательств проекта по внешним сетям, дорогам, социальным и другим объектам. Необходимо исключать двойной счёт со строительным бюджетом. Социальная нагрузка — её часть, связанная с предусмотренными обязательствами по объектам социальной инфраструктуры; в рабочей речи встречается «социалка».

Класс опасности отходов - Характеристика степени негативного воздействия отходов на окружающую среду. Определяет требования к обращению и необходимым документам.

Концессионное соглашение - Договорная форма создания или реконструкции и эксплуатации объекта с распределением обязанностей публичной стороны и концессионера по специальному закону.

МЧП - Муниципально-частное партнёрство. Партнёрство с муниципальной стороной в установленном законом режиме.

НВОС - Негативное воздействие на окружающую среду. Правовая категория воздействия, связанная с соответствующими обязанностями по учёту, подлежит нормированию и платежам в предусмотренных случаях.

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации. Определяет налоговые режимы и последствия операций проекта; применимость проверяют на дату соответствующей операции.

НПА - Нормативно-правовой акт, такой как закон, постановление и прочие юридически-значимые конструкции, принимаемые органами исполнительной власти (ОИВ).

НПБ - Нормативно-правовая база. Совокупность действующих нормативных правовых актов, регулирующих определённую сферу деятельности. В девелопменте регулирует либо проект в целом, либо какую-то его часть. Например, НПБ расчёта платы за социальные объекты или НПБ расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка

ОВОС - Оценка воздействия на окружающую среду. Процесс исследования экологических последствий планируемой деятельности и обоснования природоохранных решений в применимом режиме. [ГЭЭ и материалы ОВОС — описание государственной процедуры]

ОЭЗ - Особая экономическая зона. Территория со специальным режимом деятельности и условиями для резидентов. Девелопер проверяет вид зоны, соглашения и допустимые функции.

Промышленный парк (также - Индустриальный парк) — Организованная территория для размещения производств с инфраструктурой и управляющей организацией. Статус и меры поддержки зависят от соответствующих требований.

Публичные обязательства проекта - Обязательства перед публичной стороной, возникающие из актов, договоров и решений. Их содержание и сроки должны быть документально подтверждены.

Реновация - Обновление существующего фонда и территории. В Москве также обозначает специальную городскую программу с собственным правовым режимом, который нельзя переносить на любой редевелопмент. См. также – МФР. [Программа реновации Москвы — официальный сайт фонда]

Риск двойного счёта - Повторное включение одного объёма, затраты или дохода в расчёт. Часто возникает при объединении сметы, коммерческих предложений и инвестиционного бюджета.

СЗПК - Соглашение о защите и поощрении капиталовложений. Инвестиционный механизм со специальными правами и обязательствами; применимость определяется параметрами проекта и законом.

Строительные отходы - Отходы, образующиеся при строительстве, сносе и ремонте. Обращение с ними зависит от классификации, опасности, транспорта и допустимых способов размещения или использования.

Технопарк - Комплекс для размещения технологических и связанных предприятий в определённой инфраструктурной и организационной среде. Официальный статус отличается от маркетингового названия.

Энергоэффективность - Соотношение полезного результата и расхода энергии в принятой методике. В девелопменте влияет на эксплуатационные затраты и инженерные решения.

Земля права кадастр и ограничения

Аренда земли - Временное владение и пользование участком по договору. В проекте существенны срок, назначение, платежи, согласия, условия строительства и продления.

Археологическое обследование - Работы по выявлению археологических объектов и рисков их нарушения. Необходимость и порядок определяются местом и характером работ.

Береговая полоса - Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования для общего пользования граждан в установленном законом режиме. См. также Водный кодекс РФ.

Водоохранная зона - Территория вдоль водного объекта с установленными ограничениями деятельности. Не равнозначна полному запрету строительства во всех случаях. См. также Водный кодекс РФ.

ВРИ - Вид разрешённого использования земельного участка или объекта. Определяет допустимое использование в соответствующем правовом режиме; проверяется вместе с ПЗЗ и специальными ограничениями. См. также «Классификатор видов разрешённого использования».

Выкуп участка - Приобретение участка в собственность при наличии законного основания. Наличие здания на участке не означает безусловного права на выкуп по любой цене.

Выписка из ЕГРН - Официальный документ со сведениями реестра установленного вида. Для анализа важны дата, состав сведений и доступность данных о правообладателях. [Предоставление сведений ЕГРН]

Геологический риск - Риск неблагоприятных грунтовых и геологических условий: карст, оползни, просадки, слабые грунты. Влияет на фундамент, сроки и стоимость.

ГИКЭ - Государственная историко-культурная экспертиза. Экспертная оценка объектов и материалов в целях охраны культурного наследия в предусмотренных законом случаях. Не заменяет согласование работ органом охраны. [73-ФЗ, статья 28 — историко-культурная экспертиза]

ГКУ - Государственный кадастровый учёт. Внесение предусмотренных сведений об объекте недвижимости в ЕГРН. Отличается от регистрации права, хотя процедуры могут выполняться совместно.

Государственная регистрация права - Юридическая процедура признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимость в установленном порядке.

ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости. Содержит предусмотренные законом сведения об объектах, зарегистрированных правах, ограничениях и других характеристиках. Находится в ведении Росреестра. [Предоставление сведений ЕГРН]

Затопление - Покрытие территории поверхностными водами. Требует анализа соответствующих зон, расчётных уровней и допустимых решений.

Защитная зона ОКН - Предусмотренная законом зона защиты культурного наследия, применяемая при установленных условиях. Отличается от утверждённой зоны охраны.

Земельный участок (ЗУ) - Объект недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его как индивидуально определённую вещь. Для сделки проверяют границы, права, разрешённое использование и ограничения.

Земли населённых пунктов - Категория земель для застройки и развития населённых пунктов. Принадлежность к категории сама по себе не даёт права на любой объект.

Зона охраны ОКН - Территория с режимом сохранения исторической среды и ограничениями деятельности. Не тождественна территории самого памятника.

ЗОУИТ - Зоны с особыми условиями использования территорий. Устанавливают ограничения использования земель и объектов для предусмотренных законом целей; их проверяют до определения реализуемых ТЭП. Перечень ЗОУИТ содержится в Земельном кодексе РФ.

ЗСО - Зона санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Разделяется на пояса с разными ограничениями; для проекта важен конкретный пояс.

ИЖС - Индивидуальное жилищное строительство. Обозначает вид использования и соответствующий тип жилого объекта при соблюдении установленных законом параметров.

Изъятие для публичных нужд (также - Изъятие для государственных нужд) — Прекращение прав на недвижимость для государственных или муниципальных нужд в установленной процедуре с предусмотренными гарантиями и возмещением.

Историческое поселение - Территория с особым режимом сохранения историко-культурных характеристик. Проектирование учитывает предмет охраны и специальные согласования.

Кадастровая стоимость - Стоимость объекта, определённая в установленном законом порядке для предусмотренных целей, включая налогообложение. Содержится в ЕГРН. Может существенно отличаться от рыночной стоимости.

Кадастровый инженер - Специалист, выполняющий кадастровые работы и подготавливающий документы для учёта объектов. Его полномочия и требования к деятельности устанавливает законодательство.

Кадастровый номер (КН) - Уникальный идентификатор объекта недвижимости в кадастровом учёте.

Категория земель - Правовая классификация земель по основному целевому назначению. Категория и ВРИ — разные характеристики, обе могут ограничивать проект.

КПТ - Кадастровый план территории. Документ со сведениями ЕГРН о территории кадастрового квартала в установленном составе. [Предоставление сведений ЕГРН]

Лесной участок - Участок в установленном лесным законодательством режиме. Возможность использования для объекта проверяют отдельно от обычной городской земли.

ЛПХ - Личное подсобное хозяйство. Режим использования с различиями между приусадебными и полевыми участками; возможность строительства зависит от расположения и статуса земли.

Межевой план - Документ кадастровых работ в отношении земельного участка, содержащий необходимые сведения для кадастрового учёта. Не является ПМТ. [218-ФЗ, статья 22 — требования к межевому плану]

НСПД - Национальная система пространственных данных. Государственная система и портал пространственных сведений и сервисов для работы с недвижимостью и территорией.

Образование участка - Создание земельного участка через раздел, объединение, перераспределение, выдел или другие предусмотренные механизмы.

Обременение - Ограничение прав или условие использования недвижимости: ипотека, аренда, сервитут и другие. Экономические последствия зависят от конкретного вида.

Объединение участков - Образование одного участка из нескольких смежных при соблюдении требований к правам, границам и разрешённому использованию.

ОКН - Объект культурного наследия. Имеет особый режим охраны и проведения работ; статус, территория, предмет охраны и зоны влияют на возможности девелопмента.

ООЗТ - территория зелёного фонда Москвы, обладающая особой природоохранной, научной, культурной, эстетической, рекреационной и оздоровительной ценностью, для которой Правительство Москвы устанавливает специальный порядок создания, охраны и использования. Основание — п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона Москвы от 13.11.2024 № 27. Не тождественна ООПТ. [Правовые основы ООПТ и ООЗТ Москвы]

ООПТ - Особо охраняемая природная территория. Имеет специальный режим использования, зависящий от категории территории и положения о ней. Не тождественна ООЗТ. [Правовые основы ООПТ и ООЗТ Москвы]

Охранная зона - Зона защиты определённого объекта или инфраструктуры со специальными ограничениями. Конкретный режим зависит от вида охраняемого объекта.

Перераспределение участков - Изменение конфигурации земель и участков с образованием новых участков в установленном порядке. Для городской земли проверяют специальные основания и условия.

ПКК - Публичная кадастровая карта. Привычное название картографического сервиса сведений о недвижимости; актуальный доступ связан с порталом НСПД. Карта не заменяет полную правовую проверку.

Подтопление - Повышение уровня подземных вод, влияющее на территорию и конструкции. Учитывается в изысканиях, инженерной защите и бюджете.

Предмет охраны ОКН - Характеристики объекта культурного наследия, подлежащие обязательному сохранению. Определяет допустимые изменения и состав проектных решений.

Приаэродромная территория (ПАТ) - Территория с ограничениями использования в целях безопасности полётов и иных установленных требований. Проверяют соответствующие подзоны и режим каждой.

Прибрежная защитная полоса - Территория в пределах водоохранной зоны с дополнительными ограничениями. Её режим учитывают отдельно от режима всей водоохранной зоны. См. также – Водный кодекс РФ.

Приспособление ОКН - Работы для современного использования объекта культурного наследия с сохранением предмета охраны. Состав проектирования, экспертиз, согласований и допусков определяют по законодательству об охране наследия.

Публичный сервитут - Ограниченное использование земель для предусмотренных законом публичных целей, устанавливаемое уполномоченным органом. Проверяют границы и влияние на проект.

Раздел участка - Образование нескольких участков из исходного. Требует соблюдения параметров, доступа, режима использования и правил кадастрового оформления.

Реестровая ошибка - Ошибка в сведениях ЕГРН, перенесённая из представленных документов в предусмотренном законом смысле. Порядок исправления зависит от характера и последствий ошибки.

Резервирование земель - Установление предусмотренных ограничений для будущих государственных или муниципальных нужд. Может влиять на сроки и допустимость развития площадки.

Рекультивация - Комплекс мероприятий по восстановлению нарушенных земель в установленном составе. Объём и стоимость определяют по состоянию территории и требованиям.

Садовый земельный участок - Участок для садоводства в установленном правовом режиме. Возможность размещения садового или жилого дома проверяют по закону и градостроительным ограничениям.

Самострой - Самовольная постройка в смысле статьи 222 ГК РФ. Квалификация зависит от прав на землю, разрешённого использования, необходимых согласований и соблюдения установленных требований. Возможны снос либо приведение в соответствие при предусмотренных основаниях.

Сервитут - Право ограниченного пользования чужой недвижимостью, например для прохода или эксплуатации коммуникаций. Содержание, срок и плата зависят от основания установления.

СЗЗ - Санитарно-защитная зона. Территория с ограничениями вокруг источника воздействия на среду обитания; границы и режим требуют проверки по актуальным документам.

Технический план - Документ кадастровых работ в отношении зданий, сооружений, помещений и иных предусмотренных объектов. Не заменяет проектную или исполнительную документацию. [Технический план — разъяснение Росреестра]

Цель предоставления участка - Назначение использования публичного участка, зафиксированное в акте предоставления или договоре аренды. Может отличаться по содержанию от записи ВРИ; для нового проекта проверяют необходимость изменения договора, допустимость строительства и связанные платежи. [МСК]

Экологическое загрязнение площадки - Наличие загрязнений грунтов, воды или объектов, требующих исследования и мероприятий. Особенно важно при редевелопменте промышленных территорий.

Инвестиционный анализ и сделки

Asset deal - Приобретение самого актива или прав на него. Отличается от покупки долей компании по составу приобретаемых обязательств и оформлению сделки.

Data room - Организованное хранилище документов для проверки актива или сделки. Желательны контроль версий, перечень отсутствующих материалов и доступ по ролям.

Deadlock - Тупиковая ситуация, когда партнёры не могут принять необходимое решение. Способы разрешения заранее фиксируют в корпоративных и инвестиционных документах.

Due diligence (DD) - Комплексная проверка актива и сделки перед инвестированием. Охватывает юридические, градостроительные, технические, финансовые и коммерческие риски.

Exit - Выход инвестора из проекта: продажа актива или доли, рефинансирование либо иная согласованная реализация вложения.

Family office - Структура управления капиталом и имущественными интересами одной семьи или нескольких семей в соответствующей модели. Может инвестировать в недвижимость, проектные компании и готовый арендный бизнес.

LOI - Letter of Intent — письмо о намерениях. Фиксирует предварительную заинтересованность и условия переговоров; как правило не подразумевает обязанность заключить основную сделку.

NDA - Non Disclosure Agreement — соглашение о конфиденциальности. Определяет защищаемые сведения, допустимое использование и ответственность сторон.

Share deal - Приобретение долей или акций компании, владеющей активом. Требует проверки всей проектной компании, включая скрытые обязательства.

Term sheet - Документ ключевых условий предполагаемой сделки. Обязательность отдельных положений зависит от текста и применимого права.

Waterfall - Очередность распределения денежных поступлений между участниками и кредиторами. Учитывает возврат капитала, приоритетную доходность и разделение остатка.

Агентский договор - Договор, по которому агент за вознаграждение выполняет юридические и иные действия по поручению принципала в согласованной конструкции. Предмет, основания комиссии, фиксация клиента и эксклюзивность закрепляются текстом договора.

Аудит площадки - оценка участка под застройку: градостроительная аналитика, маркетинговая аналитика, сценарная финмодель, также может включать анализ ролей/долей возможных участников проекта и юридический due diligence.

Бизнес-план - Документ о способе реализации бизнеса или проекта: продукт/сбыт, анализ рынка, организация, экономика, финансирование, технические нюансы, риски и т.д. Для девелоперского проекта во многом содержит сведения максимально развёрнутого Аудита площадки (см.) с соответствующими выводами и дорожной картой реализации проекта.

Брокеридж - посредничество в покупке и продаже активов за комиссию.

Возмещение потерь - Договорный механизм распределения определённых имущественных потерь в предусмотренных законом условиях. Не совпадает с обычным взысканием убытков за нарушение. См. также «Соглашение о компенсации потерь».

Девелоперский актив - земельный участок, здание или проект, пригодные для развития. В разговорной речи часто — «площадка».

Дистресс-актив - Актив, продаваемый или реструктурируемый в условиях финансового либо иного кризиса владельца или проекта. Дисконт не гарантирует выгодность: проверяют долги, залоги, споры и стоимость восстановления.

ДКП - Договор купли-продажи. Для недвижимости существенны предмет, цена, порядок оплаты, передача, регистрация и распределение рисков.

Доходный подход - Оценка стоимости через будущие доходы от актива. Включает капитализацию или дисконтирование денежных потоков.

Заверения об обстоятельствах - Заявления стороны о значимых фактах сделки, с которыми связывают договорные и законные последствия недостоверности.

Задаток - Сумма, выполняющая предусмотренные законом функции подтверждения договора, обеспечения исполнения и зачёта в платёж. Требует корректного оформления.

Закрытие сделки - Выполнение согласованных условий перехода актива или корпоративных прав и расчётов. Не обязательно совпадает с датой подписания договора.

Затратный подход - Оценка стоимости на основе затрат воспроизводства или замещения с учётом износа и других факторов.

Инвестиционная себестоимость - В контексте девелоперских проектов, как правило - совокупность затрат проекта, отнесённая к единице продаваемого товара (например, к 1 кв.м квартир).

Инвестиционная стоимость - Стоимость актива для конкретного инвестора с учётом его целей, ресурсов, синергии и требований к доходности.

Инвестиционный меморандум - Документ для инвестиционного решения с описанием актива, стратегии, экономики, структуры сделки, рисков и требуемого капитала.

Коммерческий DD (также - Маркетинговая аналитика) — Проверка спроса, продукта, конкурентной среды, цены, темпа реализации и достижимости доходных предпосылок.

Корпоративный договор - Соглашение участников компании о порядке осуществления корпоративных прав. Может регулировать голосование, переход долей и разрешение тупиковых ситуаций.

ЛНЭИ (также - НЭИ, в англоязычной среде - Best Use или HBU (Highest and Best Use) — Лучшее и наиболее эффективное использование. Вариант использования недвижимости, удовлетворяющий критериям правовой допустимости, физической возможности, финансовой осуществимости и максимальной экономической эффективности.

Мандат - поручение клиента на поиск или продажу актива с заданными параметрами.

Обеспечительный платёж - Денежное обеспечение обязательств в согласованном договором режиме. Отличается от аванса и задатка по юридическим последствиям.

Опцион - Договорный инструмент предоставления права на заключение договора или требования исполнения при определённых условиях. Юридическая конструкция зависит от выбранного механизма.

Остаточная стоимость земли - Стоимость участка, получаемая вычитанием из стоимости будущего проекта затрат, финансовых расходов и требуемого результата девелопера по принятой модели.

Отлагательное условие - Условие, с наступлением которого связывают возникновение прав и обязанностей. В сделке может относиться к согласованиям, финансированию или устранению рисков.

Рыночная стоимость - Оценка наиболее вероятной цены объекта при установленных условиях рыночной сделки. Не равна автоматически цене предложения продавца.

Соглашение о компенсации потерь (СКП) - договор между заказчиком строительства и владельцем инженерных сетей или сооружений, определяющий условия возмещения потерь при их сносе, переносе или переустройстве: восстановлением имущества либо денежной компенсацией.

Сравнительный подход - Оценка стоимости через сопоставимые сделки или предложения с корректировками на различия. Качество аналогов определяет надёжность результата.

Технический DD - Проверка состояния объекта, конструкций, инженерии, документации и реализуемости технических решений. Для недостроя включает оценку необходимых работ и бюджета.

Тизер - короткая обезличенная презентация актива для первого контакта с покупателем.

Токсичный актив - Рыночное обозначение актива с существенными рисками или обязательствами, способными сделать приобретение нецелесообразным. Оценка зависит от цены, возможности устранения рисков и стратегии инвестора; термин не означает буквально невыгодность при любой цене. Также следует учитывать возможности конкретного покупателя.

ТЭО - Технико-экономическое обоснование. Сопоставление технической реализуемости и экономического результата проекта; детализация зависит от цели и стадии решения.

Фиксация клиента - закрепление покупателя за агентом у продавца до раскрытия объекта. Защита от «обхода» — сделки напрямую, без комиссии.

Финансовый DD - Проверка обязательств, денежных потоков, затрат, налоговых предпосылок и достоверности финансовых данных актива или проектной компании.

Цессия - Уступка права требования другому лицу. Допустимость, объём переходящих прав и порядок оформления зависят от закона и договора; передача обеспечений требует отдельной проверки.

ЦОД - центр обработки данных. Ключевой параметр площадки — доступная электрическая мощность в МВт.

Юридический DD - Проверка прав на актив, полномочий сторон, обременений, споров, договоров и рисков сделки. Результат должен раскрывать последствия рисков и способы их устранения.

Коммерческая недвижимость и эксплуатация

ADR - Average Daily Rate — средняя выручка от номера за проданную ночь. Не включает автоматически весь доход гостиничного объекта.

Asset management - Управление стоимостью и инвестиционной стратегией актива: доход, капитальные решения, аренда, финансирование и выход.

Cap rate (Кап-рейт) - Ставка капитализации: отношение годового NOI к стоимости объекта при согласованной базе. Отличается от IRR и ставки дисконтирования.

Facility management - Организация эксплуатации инженерии, технических и сервисных функций объекта. Ориентирована на работоспособность и качество использования.

Property management - Управление объектом как бизнесом: арендаторы, договоры, платежи, расходы и сервис. Отличается от управления портфелем инвестиций и от Facility management.

RevPAR - Revenue per Available Room — выручка гостиницы от номерного фонда на доступный номер. Равна ADR, умноженной на загрузку, при согласованных данных.

Service charge - Платёж арендатора на покрытие согласованных эксплуатационных расходов. Состав и порядок сверки должны быть прозрачны.

TCO - Total Cost of Ownership — полная стоимость владения активом за установленный горизонт. Полезна для сравнения инженерных и продуктовых решений.

Tenant mix - Состав арендаторов по форматам и функциям. В торговом объекте влияет на посещаемость, совместимость и выручку арендаторов.

Triple net - Модель аренды, при которой определённые расходы собственности и эксплуатации возлагаются на арендатора. Точный состав устанавливается договором, а не названием модели.

WAULT - Weighted Average Unexpired Lease Term — средневзвешенный оставшийся срок аренды. Вес может определяться доходом или площадью и должен быть указан.

Арендная ставка - Плата за единицу площади или объект за период. Для сравнения указывают НДС, эксплуатационные платежи, коммунальные расходы и валюту.

Арендные каникулы - Период освобождения от определённых платежей по договору. Необходимо уточнять, какие расходы сохраняются и как это влияет на эффективную ставку.

Арендный поток - Поступления от сдачи недвижимости в аренду. Для оценки отделяют договорную начисленную плату, фактические платежи и чистый доход.

Вакантность (также - Вакансия) — Доля свободной арендуемой площади или единиц на выбранную дату. Методика должна определять, считать ли подписанные, но ещё не занятые помещения.

ГАБ - Готовый арендный бизнес. Объект с действующим арендным потоком; качество оценивают по договорам, арендаторам, расходам и устойчивости дохода.

Жизненный цикл стоимости - Совокупность затрат владения объектом за выбранный период: создание, эксплуатация, ремонты и завершение использования.

Загрузка гостиницы - Доля проданных номеро-ночей от доступных за период. Учитывают сезонность и временно выведенные из использования номера.

Заполняемость - Доля занятой или законтрактованной площади по выбранному определению. Не всегда является точным дополнением вакантности при разных методиках.

Индексация аренды - Изменение арендной платы по договорной формуле. Периодичность, ограничения и база индексации влияют на прогноз дохода.

Капитализация дохода - Преобразование устойчивого дохода объекта в стоимость через ставку капитализации и принятую методику.

Обеспечение аренды - Депозит, гарантия или другой механизм исполнения обязательств арендатора. Не всегда является доходом собственника при получении.

Предаренда - Заключение договора аренды до завершения объекта или освобождения помещения. Снижает рыночную неопределённость, но требует контроля условий начала платежей.

Процент с оборота - Переменная арендная плата, зависящая от оборота арендатора. Требует определения базы, отчётности и правил проверки.

ТРЦ - Торгово-развлекательный центр (также – ТРК – Торгово-развлекательный комплекс). Торговый объект с выраженной развлекательной составляющей. Состав функций влияет на посетительский поток, инженерные требования и структуру аренды.

ТЦ - Торговый центр. Объект торговой недвижимости с организованным набором арендаторов, общими пространствами и управлением. Экономика определяется арендным потоком, расходами и заполняемостью.

Эксплуатационные расходы - Расходы текущего содержания объекта: технические системы, уборка, охрана, управление и другие. Их перенос на арендатора зависит от договора.

Эффективная арендная ставка - Средняя экономическая ставка с учётом каникул, скидок, индексации и иных согласованных условий за выбранный период.

Якорный арендатор - Пользователь, существенно влияющий на поток посетителей, доход или устойчивость объекта. Концентрация дохода на нём создаёт отдельный риск. Иногда в разговорной речи употребляется – «Якорь».

Маркетинг продажи и договоры с покупателями

CAC - Customer Acquisition Cost — затраты на привлечение покупателя по определённой методике. В отличие от CPL связан с клиентом, дошедшим до приобретения.

CPL - Cost per Lead — стоимость привлечения лида. Качество лида важно не меньше средней цены обращения.

CRM - Customer Relationship Management — система управления отношениями с клиентами и продажами. Важны полнота данных и правила обработки этапов сделки.

ROMI - Return on Marketing Investment — оценка отдачи маркетинговых вложений. Для корректности фиксируют прибыльный результат, атрибуцию и включённые расходы. В девелопменте средневзвешенная цена 1 м² — отношение суммарной стоимости рассматриваемых помещений к их суммарной площади.

Абсорбция - Темп поглощения предложения рынком, выражаемый в единицах, площади или доле за период.

Агентская комиссия - Вознаграждение посредника за предусмотренные действия по привлечению клиента или сделке. Условия начисления и возврата закрепляются в агентском договоре.

Бронирование - Временное закрепление лота за клиентом по установленным правилам. Само по себе не равнозначно регистрации ДДУ и поступлению денег на эскроу.

Воронка продаж - Последовательность переходов от контакта потенциального клиента до сделки. На каждом этапе измеряют объём, конверсию и срок.

ДДУ (Договор долевого участия) - Договор участия в долевом строительстве. Регулирует создание и передачу объекта участнику в режиме 214-ФЗ; не равнозначен договору купли-продажи готовой недвижимости.

Динамическое ценообразование - Изменение цен с учётом спроса, остатков, стадии строительства и целей проекта. Должно учитывать экономику, темп и наполнение эскроу.

ЕИСЖС - Единая информационная система жилищного строительства. Государственная система раскрытия предусмотренных сведений о застройщиках и проектах; публичный портал — наш.дом.рф. [Документы застройщика в ЕИСЖС — официальное описание]

Клиентский путь - Последовательность действий и контактов клиента от возникновения потребности до покупки и использования объекта. Помогает выявлять причины потерь в продаже и передаче.

Конверсия - Доля переходов между определёнными этапами воронки. Числитель, знаменатель и период необходимо указывать.

Конкурентное окружение - Объекты, с которыми целевой пользователь сравнивает проект. Определяется не только географической близостью, но и ценой, форматом и сценарием использования.

Лид - Потенциальный клиент или обращение с согласованными признаками. Сырой контакт и квалифицированный лид требуют разного учёта.

Ликвидность продукта - Способность реализовать объект в разумный срок при заданных условиях. Зависит от цены, спроса, правового статуса и характеристик продукта.

Маркетинговая аналитика (также - Рыночная аналитика) — Исследование спроса, предложения, цен, продукта и темпов реализации. Для решения по площадке должна опираться на сопоставимые проекты и проверяемые данные.

Остаток предложения - Лоты, доступные для реализации на определённую дату. Не всегда равен всему непроданному объёму, если часть ещё не выведена на рынок.

Прайс лист и фактическая цена - Цена предложения и реально согласованная цена сделки после скидок и специальных условий. Для модели предпочтительны сопоставимые фактические условия.

Прайс матрица - Система цен лотов с учётом площади, этажа, вида, планировки и других факторов. Связывает базовую цену и корректировки.

Претензионная работа - Обработка требований покупателей и контрагентов до и в ходе спора. Требует учёта сроков, доказательств, обязательств и анализа влияния на репутацию.

Проектная декларация - Документ с предусмотренными 214-ФЗ сведениями о застройщике и проекте. Изменения и раскрытие выполняются в установленном порядке. [Документы застройщика в ЕИСЖС — официальное описание]

Рассрочка - Оплата цены частями в согласованном графике. Для девелопера влияет на поступления, эскроу, процентные расходы и риск неплатежа.

Сегментация - Разделение рынка на группы со сходными потребностями и поведением. Позволяет связать продукт, цену и продвижение с конкретным спросом.

Средневзвешенная цена - Средняя цена, рассчитанная с учётом объёма каждого товара или сделки: сумма произведений цен на соответствующие объёмы, делённая на общий объём.

Субсидирование ипотеки - Финансирование части стоимости кредитных условий покупателя государством или участником сделки. В модели девелопера учитывают фактическую стоимость применяемой схемы.

Темп продаж - Количество или площадь реализованных лотов за период. Желательно отделять бронирования, подписанные договоры и оплаченные сделки.

Трейд-ин - Схема приобретения нового объекта с использованием продажи или зачёта существующей недвижимости. Юридическая конструкция и риск сроков зависят от договоров.

Уступка по ДДУ - Передача прав требования по ДДУ при соблюдении законных и договорных условий. Проверяют расчёты, регистрацию и сохраняющиеся обязательства.

УТП - Уникальное торговое предложение. Значимое преимущество проекта для аудитории, которое можно понятно доказать и использовать в продаже.

Целевая аудитория - Группа покупателей или пользователей с определёнными потребностями и возможностями. Важно различать покупателя, плательщика и конечного пользователя.

Экспозиция - Период нахождения объекта в продаже или аренде. Среднюю экспозицию рассчитывают для сопоставимых лотов и условий.

Московские согласования и профессиональные сокращения

АГО - Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства. Федеральный механизм согласования внешнего облика в предусмотренных законом случаях; связан со статьёй 40.1 ГрК РФ и постановлением РФ № 857. [АГО — описание процедуры в МО]

АГР - Архитектурно-градостроительное решение. Комплекс материалов о пространственном и архитектурном решении объекта. В Москве с 30 сентября 2026 года применяется новый порядок по № 1423-ПП; термин и процедура не упразднены. [АГР — описание государственной услуги]

Архитектурная комиссия Москвы - Коллегиальный орган рассмотрения проектных материалов в установленной городской процедуре. В новом порядке АГР необходимо различать рассмотрение материалов и оформление итогового документа. Название «Архсовет» встречается в старой и разговорной практике; прежний Архитектурный совет и действующая комиссия не должны автоматически считаться одним органом с одинаковой компетенцией. [Действующая Архитектурная комиссия Москвы]

ВЛА - визуально-ландшафтный анализ: градостроительное исследование, оценивающее влияние проектируемого объекта на восприятие окружающей застройки, ландшафта, панорам и объектов культурного наследия, обосновывающее допустимые высоту, объём и размещение застройки. [Методические указания по ВЛА]

ВПМ - Высокополигональная модель. Детализированная трёхмерная модель для отображения архитектуры и фасадов. Визуальная детализация не делает её автоматически информационной моделью BIM. Используются для визуального встраивания новых объектов строительства в цифровой двойник г. Москвы. [Подготовка 3D-моделей — официальное разъяснение]

Выписка из протокола ГЗК - Документ, отражающий принятое комиссией решение по вопросу. Для реализации проверяют содержание, условия и последующие действия. [Получение выписки из протокола ГЗК]

ГЗК - Градостроительно-земельная комиссия города Москвы. Межведомственный орган при Правительстве Москвы для решения вопросов градостроительства и земельных отношений в пределах его полномочий. Основание — постановление № 1019-ПП. [Положение о ГЗК]

ГЗК 1 и ГЗК 2 - Рабочие обозначения последовательных рассмотрений проекта на ГЗК. Не универсальные названия отдельных разрешений: содержание каждого рассмотрения нужно раскрывать в дорожной карте конкретного проекта. В предоставленном словаре эти названия связаны с предварительным и последующим одобрением параметров. Точное содержание двух рассмотрений в конкретной авторской дорожной карте требует подтверждения. [Положение о ГЗК]

ГИС ОГД - государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Содержит предусмотренные законодательством сведения и документы для градостроительной деятельности; региональный состав сервисов различается. Имеет закрытый характер для граждан и ЮЛ.

Градостроительные обязательства - Условия проекта по инфраструктуре, передаче объектов, благоустройству и другим мероприятиям. Возникают из конкретных актов и договоров; не являются единой фиксированной платой.

ДГИ - Департамент городского имущества города Москвы. Профильный орган имущественных и земельных отношений с городом; участвует в решении вопросов городских участков и имущества. [Официальный сайт]

ДГП - Департамент градостроительной политики города Москвы. В актуальных городских услугах фигурирует как профильный орган; конкретные полномочия проверяют по виду процедуры. [Официальный сайт]

Департамент образования и науки города Москвы (ДОНМ) - орган исполнительной власти Москвы, реализующий государственную политику в сфере образования и науки и обеспечивающий функционирование и развитие городской системы образования. [Официальный сайт]

Дептранс - Департамент транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы (Дептранс) — орган исполнительной власти Москвы, формирующий и реализующий городскую политику в сфере транспорта, организации дорожного движения и развития транспортной инфраструктуры. [Официальный сайт]

ДКН - Департамент культурного наследия города Москвы. Профильный орган охраны объектов культурного наследия; требования учитывают при работах с памятниками и охраняемыми территориями. Другие обозначения: Мосгорнаследие. [Официальный сайт]

ИД - на стройке может быть использовано как обозначение Исполнительной документации. В логике градостроительных согласований – Инфраструктурный договор [МСК], подготовленный в соответствии с 3135-ПП (см.).

Изменение ВРИ в Москве - Земельно-правовая процедура изменения разрешённого использования участка. Возможные платежи, льготы и условия зависят от прав на землю, нового использования и действующих городских актов. [Изменение ВРИ — порядок для арендуемой у города земли]

Инвестиционный контракт - Договор реализации инвестиционного проекта, встречающийся в городской и исторической практике. Права, распределение площадей и обязательства определяются конкретным договором и применимым законодательством.

Инфраструктурный договор (ИД) - Соглашение между застройщиком и г. Москвой в лице профильных департаментов, подразумевающее права и обязанности застройщика по оплате компенсации за социальные объекты, передаче квартир МФР (Московскому фонду реновации) и проч. Инфраструктурные договоры формируются и заключаются в соответствии с 3135-ПП.

ИСОГД - информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Содержит предусмотренные законодательством сведения и документы для градостроительной деятельности; региональный состав сервисов различается. Имеет открытый характер для граждан и ЮЛ.

Льгота МПТ - Мера поддержки, предоставляемая при соблюдении условий программы создания мест приложения труда. Её размер, обеспечение и последствия нарушения обязательств входят в финмодель проекта. [8] В рабочей речи «пристроить льготу» означает найти проект и допустимую договорную структуру её использования. Такая формулировка не подтверждает возможность свободной продажи или передачи льготы. [Рабочая лексика] Другие обозначения: Льгота. [Программа создания МПТ — официальный обзор]

МГСН - Мосгосстройнадзор. Также сокращение встречается в значении московских городских строительных норм; в документе желательно раскрывать полностью. [Официальный сайт]

МКА - Москомархитектура — употреблявшееся сокращение Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы. В старых документах сохраняется; фактически вошла в состав ДГП. Другие обозначения: Москомархитектура (МКА). [Страница Москомархитектуры на портале Стройкомплекса]

Мосгоргеотрест - Городская организация, связанная с инженерными изысканиями и геодезическими материалами. В анализе площадки её материалы используют с проверкой состава, даты и актуальности. [Официальный сайт]

Мосгосэкспертиза - Городская организация государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Применимость её экспертизы зависит от объекта и установленной компетенции. [Официальный сайт]

Московский фонд реновации (МФР) - созданная городом Москвой некоммерческая организация, обеспечивающая реализацию программы реновации: строительство нового жилья и предоставление квартир участникам программы. Также выступает оператором отдельных проектов комплексного развития территорий (КРТ). [Официальный сайт]

МПТ - Места приложения труда. В Москве термин связан с программой стимулирования создания рабочих объектов и льготами при выполнении установленных инвестиционных обязательств. Условия льготы рассчитывают по действующим правилам, указанным в 1874-ПП. [Программа создания МПТ — официальный обзор]

НПМ - Низкополигональная модель. Трёхмерная визуализация объекта для городской визуализации и анализа; предоставляется инвестором на рассмотрение в профильные департаменты г. Москвы на более раннем этапе нежели ВПМ. [Подготовка 3D-моделей — официальное разъяснение]

ОАТИ - Объединение административно-технических инспекций города Москвы. В московской практике связано с контролем внешнего благоустройства и ордерами на предусмотренные работы. [Официальный сайт]

Ордер ОАТИ - Документ на проведение предусмотренных городскими правилами земляных и иных работ. Не является заменой разрешения на строительство. [Оформление ордера — государственная услуга]

Свидетельство об утверждении АГР - Документ по результатам московской процедуры утверждения АГР. Его получение и применение следует рассматривать по действующему регламенту и переходным положениям. [АГР — описание государственной услуги]

ЦИМ АГР - Цифровая информационная модель архитектурно-градостроительного решения. В московской практике используется в том числе формат IFC; обязательность и состав определяются актуальными требованиями. Предоставляется совместно с ВПМ для её привязки по координатам в цифровом двойнике г. Москвы. [Подготовка 3D-моделей — официальное разъяснение]

Органы власти и институты

Градкомплекс - Комплекс градостроительной политики и строительства Москвы. Совокупность профильных органов и организаций городской системы управления строительством. Для конкретного решения устанавливают ответственный орган. [МСК] [Официальный сайт]

Градсовет МО - Градостроительный совет Московской области. Коллегиальное рассмотрение проектов застройки в Подмосковье; по роли близок к московской ГЗК. [Градостроительный совет МО]

ДИПП - Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы. Соглашения о создании мест приложения труда, статус инвестпроектов. [Официальный сайт]

ДОМ.РФ - государственный институт развития жилищной сферы: проектное финансирование, аналитика рынка, оператор ЕИСЖС. [Официальный сайт]

Минжилполитики МО - Министерство жилищной политики Московской области. Профильный региональный орган жилищной и части градостроительной деятельности. Полномочия по конкретному документу определяют действующие акты и регламенты. [Официальный сайт]

Минстрой - Министерство строительства и ЖКХ РФ. Федеральное регулирование: своды правил, формы документов, методики. [Официальный сайт]

Минстрой Московской области (Минстрой МО) - Министерство строительного комплекса Московской области, региональный орган исполнительной власти, отвечающий в пределах своих полномочий за реализацию государственной политики в сфере строительства, включая строительство и капитальный ремонт объектов социальной инфраструктуры и переселение граждан из аварийного жилья. [Официальный сайт]

Москомстройинвест - Историческое название Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Орган реорганизован через присоединение к Мосгосстройнадзору; может упоминаться в старых материалах. [Мосгосстройнадзор — правопреемник]

Мособлархитектура - Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области. Профильный региональный орган архитектуры и градостроительства; конкретные функции и исполнителя услуги проверяют по актуальному регламенту. [Официальный сайт]

ОИВ - Орган исполнительной власти. Департаменты, комитеты, министерства. «Согласования в ОИВ» — работа техзаказчика.

Органы местного самоуправления (ОМС или ОМСУ) - органы местного самоуправления. Администрации муниципалитетов; в регионах выдают ГПЗУ, разрешения, согласуют АГО.

Росреестр - Федеральное ведомство, ответственное за кадастровый учёт и регистрация прав, ведение ЕГРН. [Официальный сайт]

ФРТ - Фонд развития территорий. Федеральное ведомство, ответственное за достройку проблемных объектов и выплаты обманутым дольщикам. [Официальный сайт]

Основы девелопмента и участники проекта

Brownfield - Проект на ранее использовавшейся территории, часто промышленной. Требует анализа существующих объектов, загрязнения, демонтажа, сетей и правовых последствий прежнего использования.

GR - Government Relations — взаимодействие бизнеса с органами власти по вопросам проекта. Включает представление позиции, работу с процедурами и выполнение публичных обязательств.

Greenfield - Проект на площадке без значительной существующей застройки. Отсутствие зданий не гарантирует отсутствия загрязнений, сетей, прав третьих лиц и градостроительных ограничений.

JV - Joint Venture — совместный проект или предприятие нескольких партнёров. Требует согласования вкладов, полномочий, распределения результата и выхода из партнёрства. Другие обозначения: Совместная реализация.

Mixed use - Смешанный проект, объединяющий несколько функций: жильё, офисы, торговлю, гостиницы и другие. Финмодель должна учитывать разные циклы доходов и расходы на общую инфраструктуру.

SPV - Special Purpose Vehicle — отдельная проектная компания, созданная для владения активом и реализации проекта. Используется для разграничения денежных потоков, обязательств и участия инвесторов.

ГАП - Главный архитектор проекта. Руководит архитектурными решениями и их согласованностью с другими разделами и требованиями к объекту.

Генеральный подрядчик (Генподрядчик) - Подрядчик, принимающий на себя исполнение комплекса строительных работ и координацию субподрядчиков. Его договорный статус не заменяет обязанности других участников по закону. Другие обозначения: Генподрядчик.

Генеральный проектировщик (Генпроектировщик) - Организация, координирующая разработку проектных решений и работу проектных субподрядчиков. Ответственность за состав документации и междисциплинарную увязку закрепляют договором. Другие обозначения: Генпроектировщик.

ГИП - Главный инженер проекта. Организует техническую координацию проектирования; конкретные полномочия, ответственность и требования к специалисту определяют законодательство, договор и организационная структура.

Девелопер - Участник, организующий создание и коммерческую реализацию проекта недвижимости. Может объединять функции инвестора, застройщика и управляющего проектом; сам термин не определяет юридические полномочия.

Девелопмент - Создание или преобразование недвижимости для целей капитализации объекта и извлечения прибыли. Подразумевает управление всем инвестиционным циклом: от поиска актива и концепции до строительства, реализации и эксплуатации.

Дорожная карта проекта - Последовательность мероприятий, решений и документов с зависимостями, ответственными и сроками. Полезна для выявления условий перехода между этапами и критических согласований.

Жизненный цикл проекта (ЖЦ) - Последовательность этапов от возникновения инвестиционной идеи до выхода из проекта или прекращения эксплуатации объекта.

Заказчик - Сторона, заказывающая работы или услуги по договору. В проекте заказчик по договору, технический заказчик и застройщик могут быть разными лицами.

Застройщик - Лицо, являющееся правообладателем земельного участка, которое в предусмотренных законом случаях обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и связанные изыскания и проектирование. Правовой статус определяется ГрК РФ для общего случая и 214-ФЗ для случая реализации проекта долевого строительства.

ИК - Инвестиционный комитет (Инвесткомитет) — коллегиальный орган, принимающий решения по инвестпроектам и сделкам.

Инвестор - Лицо, вкладывающее капитал в проект ради дохода или иного результата. Его права на объект, прибыль и управление возникают из конкретной структуры сделки. С юридической точки зрения в девелоперском проекте Инвестор = Застройщик.

Капитальный ремонт - Восстановление или замена элементов объекта и инженерных систем в пределах правового определения ГрК РФ. Не равнозначен реконструкции по объёму разрешительных требований.

Лендбанк - Портфель земельных участков и прав на площадки для будущих проектов. Его качество зависит от реализуемости, обеспеченности правами, ограничений и сроков запуска.

ЛПР - лицо, принимающее решение. Тот, с кем нужно договариваться по сути.

Мастер-девелопер - крупный девелопер, находящийся на особом положении у городских властей с точки зрения согласования градостроительной документации по проектам.

Новое строительство - Создание нового здания или сооружения. В инвестиционной модели учитывают не только возведение объекта, но и землю, инфраструктуру, подготовку и обязательства проекта.

НРС - Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования либо строительства. Включение специалиста в реестр подтверждает выполнение установленных требований.

Очередь строительства - Часть общего проекта, реализуемая в определённой последовательности. Возможность отдельного ввода и состав инфраструктуры проверяют по проектным и разрешительным документам.

Портфель проектов - Совокупность проектов компании или инвестора, управляемая с учётом общей доходности, риска, капитала и ресурсов.

ПТО - производственно-технический отдел, в ведении которого находится документация стройки: проект, исполнительная, объёмы и акты. Отвечает прежде всего за расчёт и учёт объёмов строительства.

Ревитализация - Возвращение территории или объекту активного использования с обновлением среды и функций. Может сохранять историческую застройку и не всегда предполагает полную реконструкцию.

Редевелопмент - Преобразование существующего объекта или территории для нового использования и повышения стоимости. Может включать реконструкцию, снос, новое строительство и смену функции.

Реконструкция - Изменение установленных законом параметров объекта капитального строительства либо иные предусмотренные ГрК РФ работы. Разграничение с капитальным ремонтом влияет на состав процедур.

РП - руководитель проекта. Отвечает за сроки, бюджет и результат проекта на стороне девелопера.

Специализированный застройщик (Спецзастройщик) - Застройщик, работающий в установленном 214-ФЗ правовом режиме привлечения средств участников долевого строительства. Требования к нему проверяются отдельно от обычного корпоративного статуса.

СРО - Саморегулируемая организация. В строительной сфере объединяет участников изысканий, проектирования или строительства; необходимость членства и уровень ответственности определяют по виду деятельности и условиям договора.

Стейкхолдер - Заинтересованная сторона, способная влиять на проект или испытывающая его воздействие: инвестор, банк, орган власти, сосед, покупатель, подрядчик, эксплуатант.

Субподрядчик - Исполнитель, привлечённый подрядчиком для части работ. Для девелопера важны цепочка ответственности, согласование привлечения и порядок подтверждения качества и объёмов.

Субтехзаказчик - исполнитель отдельной функции техзаказчика, например только строительного контроля.

Технический заказчик (Техзак) - Уполномоченное застройщиком юридическое лицо, организующее предусмотренные ГрК РФ функции по изысканиям, проектированию и строительству. Состав полномочий и требования к членству в СРО зависят от выполняемых функций.

УК - Управляющая компания. В зависимости от контекста управляет недвижимостью, многоквартирным домом или инвестиционным фондом; эти роли имеют разные обязанности и правовые режимы.

Фаза проекта - Крупная часть жизненного цикла с определённым результатом. Фазы инвестиционного управления не обязательно совпадают со стадиями проектирования или очередями строительства.

Фи-девелопмент - fee-development. Реализация проекта для инвестора за вознаграждение: девелопер управляет, деньги и актив — у инвестора. Частично или под ключ.

Этап строительства - Выделенная часть строительства, отвечающая применимым требованиям к самостоятельной реализации и эксплуатации. Юридическое содержание этапа нельзя определять только графиком продаж.

Площади, ТЭП и девелоперский продукт

BTS - Build to Suit — создание объекта под требования определённого пользователя, обычно с заранее согласованной арендой или приобретением.

Fit out - Внутренняя отделка и инженерное оснащение помещения под пользователя. Ответственность и бюджет могут распределяться между собственником и арендатором.

GBA - Gross Building Area — валовая площадь здания в принятой международной или корпоративной методике. Для сопоставления с российской классификацией – ближе всего к СПП ГНС (см.), только с включением также и подземной части.

GLA - Gross Leasable Area — сдаваемая в аренду площадь по принятой методике. Важна для арендной модели, но не равна всей площади здания. В российской классификации в формулировках, применяемых в деловой среде - ближе к полезной.

Light industrial - Формат помещений для лёгкого производства, хранения и связанных офисных функций. Ключевыми параметрами являются нагрузки, мощность, логистика и допустимое использование. Русское написание — лайт-индастриал; разговорное — «лайты».

NLA - Net Leasable Area — чистая арендуемая площадь по используемому стандарту измерения. Отличия от GLA фиксируют в расчёте и договорах.

Shell and core - Передача помещения с базовыми конструкциями и инженерной готовностью в согласованном объёме, без полноценной внутренней отделки.

White box - Предчистовая отделка с согласованным набором выполненных работ. Состав может существенно отличаться различается и должен быть раскрыт в договоре. По сути – название говорит само за себя, как правило – это белые стены (отштукатуренные и зашпатлёванные), т.е. готовые к чистовой отделке. Формат позволяет пользователю не мучиться с грязными типами отделочных работ и после приобретения прав на объект приступить непосредственно к визуальному оформлению.

Апартаменты - Рыночное обозначение помещений, имеющих нежилой юридический статус, но при этом используемые для постоянного проживания.

Баланс территории - Распределение площади участка между застройкой, проездами, озеленением, площадками и другими элементами. Проверяется на соответствие проекту и требованиям.

Благоустройство - Организация удобной и качественной внешней среды: покрытия, озеленение, освещение, оборудование и другие элементы по проекту.

Двор без машин - Продуктовое решение ограничения обычного автомобильного движения во дворе. При этом сохраняют необходимые служебные и пожарные доступы.

Демпинг - Занижение цены относительно рыночной ради получения спроса или иной конкурентной цели. В рабочей девелоперской речи может означать агрессивную скидку ради темпа продаж и наполнения эскроу.

Европланировка - Рыночное обозначение квартиры с объединённой кухней-гостиной и отдельными спальнями. Не является отдельной юридической категорией помещения.

ЖК - жилой комплекс. Один или несколько МКД (см.) с общей концепцией и инфраструктурой.

Квартальная застройка - Формирование квартала как связанного продукта с системой улиц, дворов, общественных и обслуживающих пространств. Может реализовываться несколькими очередями.

Квартирография - Структура квартирного фонда по типам, комнатности, площадям и другим характеристикам. Связывает спрос, архитектуру, выручку и темп продаж.

Кладовая - Помещение хранения, выделяемое в проекте. Возможность самостоятельной продажи и учёта зависит от проектных и правовых характеристик.

Класс объекта - Рыночная категория качества и позиционирования недвижимости. Единой универсальной классификации для всех сегментов и источников нет. Для жилья на сегодняшний день в публичном инфополе применяются классы: «комфорт», «бизнес», «премиум», «делюкс»; для офисов и складов — буквенные классы A, B, C, D в конкретной классификации. Названия и критерии разных источников могут не совпадать. Использование класса «эконом» как дополнительной категории более низкого продуктового сегмента, чем «комфорт», который ранее широко применялся, считаем оправданным, в т.ч. на сегодняшний день, а мораторий на его применение – маркетинговой и политической манипуляцией.

Коммерческое задание - Свод сформулированных требований бизнеса к продукту и его продаваемым характеристикам. Используется для перевода анализа рынка в проектные решения.

Коэффициент эффективности планировок (коэффициент выхода площадей) - Отношение коммерчески полезной или продаваемой площади к выбранной базе общей площади. Числитель и знаменатель обязательно раскрывают. «Коэффициент выхода» обычно означает долю продаваемой площади в общей, но иногда используется и как отношение продаваемой площади к СПП ГНС (зависит от контекста). Коэффициент пересчёта удельной стоимости между этими базами является обратной величиной при совпадающем составе затрат.

Ландшафтная концепция - Система решений внешнего пространства, растительности и пользовательских сценариев. Учитывает климат, эксплуатацию и бюджет содержания.

Мастер-спальня - Спальня с приватной дополнительной функцией, обычно собственным санузлом и иногда гардеробной. Маркетинговое название следует подтверждать планировкой.

Машино-место - Индивидуально определённая часть здания или сооружения для размещения транспортного средства в предусмотренном правовом режиме. Не любое парковочное место является отдельной недвижимостью.

МКД - многоквартирный дом. Основной объект жилого девелопмента.

МОП - Места общего пользования. В проекте включает совместно используемые пространства, такие как межквартирные коридоры, лестничные клетки, входные группы и проч. Юридический состав общего имущества определяется отдельно.

МФК - Многофункциональный комплекс. Объект с несколькими функциональными составляющими; их сочетание влияет на проектирование, управление и экономику.

Общая площадь жилого помещения - Площадь жилого помещения в правовом и учётном смысле. Не совпадает автоматически с договорной приведённой площадью с балконами и лоджиями.

Общая площадь здания - Площадь здания по выбранной нормативной методике. Перед использованием в экономике уточняют учитываемые этажи, помещения и элементы. Другие обозначения: Общая площадь. В нормативном поле понятие закреплено в СП 54 для жилых зданий и в СП 118 для общественно-деловых.

Отделка - Комплект работ и материалов внутренней готовности помещения. В продаже различают отсутствие отделки, предчистовую и чистовую отделку, а также white box, shell and core (см.). Состав каждого варианта определяют договором и спецификацией.

Паркинг - Объект или пространство размещения автомобилей.

Площадь застройки - Площадь, занимаемая объектом по установленным правилам определения. Важна для посадки, процента застройки и баланса территории.

Полезная площадь - Площадь помещений, учитываемых как полезные в соответствующей методике. Как правило применяется как площадь, дающая выручку в проекте (т.е. продаваемая либо сдаваемая в аренду).

Приведённая площадь - Площадь с применением коэффициентов к определённым частям помещения, например лоджиям. Коэффициенты могут отличаться в зависимости от объекта и как правило фиксируются в соответствующих НПА.

Продаваемая площадь - Площадь помещений или частей объекта, включаемых в коммерческую реализацию по принятой модели. Должна быть согласована с договорами и учётными правилами. В деловом обиходе часто используется как понятие, тождественное «полезной площади».

Продуктовая концепция - Описание пользователей, сценариев жизни или бизнеса и характеристик объекта, обеспечивающих спрос. Должна быть совместима с экономикой и ограничениями площадки.

Продуктовая матрица - Массив продуктовых решений, объединенных в единую базу с учётом определенной класиффикации. Как правило используется для формирования продуктовой концепции по конкретному объекту по методу выбора набора продуктовых решений из продуктовой матрицы.

Стрит-ритейл - Торговые и сервисные помещения с доступом с улицы, часто на первых этажах зданий. Ликвидность зависит от потока, витрины, входов и инженерных возможностей.

Точечная застройка - Размещение отдельного объекта или небольшой группы объектов в существующей городской среде. Экономика зависит от доступности площадки, подключения, соседней застройки и обеспеченности инфраструктурой. Как правило термин применяется для территории площадью не более 2 га.

ТЭП - Технико-экономические показатели. Набор количественных характеристик проекта: площади, число квартир, машино-мест, высотность и другие. В московской рабочей речи «получить ТЭПы» часто означает согласовать параметры развития, требуемые для реализации проекта в желаемых инвестором параметрах.

Ценностное предложение - Объяснение преимуществ объекта для конкретного покупателя или арендатора. Опирается на значимые свойства продукта и условия приобретения.

Проектирование изыскания и экспертиза

Авторский надзор - Контроль со стороны автора проекта за соответствием выполняемых работ проектным решениям в применимом режиме. Отличается от строительного контроля заказчика.

АР - Архитектурные решения. Проектные решения по планировке, пространственной организации и облику объекта. Сокращение используется и в маркировке документации. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ВК - Водоснабжение и канализация. Системы подачи воды и отведения стоков с внутренними и наружными частями по проектному составу. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Генплан участка - Проектное решение размещения зданий, проездов, площадок и других элементов на участке. Отличается от генерального плана муниципального образования. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ГОСТ - Стандарт установленной системы стандартизации. Применимость и обязательность зависят от закона, технического регулирования, перечней и договора. На сегодняшний день не является обязательным к применению при разработке проектной документации без особого на то указания заказчика.

Государственная экспертиза - Экспертиза проектной документации, проводимая уполномоченной государственной организацией в установленных случаях. В ряде случаев обязательна (например, при работе по госконтрактам). [Описание процедур экспертизы — Главгосэкспертиза]

ЕГРЗ - Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства. Используется для проверки предусмотренных сведений о заключениях. Не путать с порталом ЕРЗРФ (Единый ресурс застройщиков – информационный портал). [ЕГРЗ — официальный порядок работы]

Задание на проектирование - Документ с требованиями к проектируемому объекту и документации. Должен связывать коммерческий продукт, нормативные условия и бюджет. В него переводятся требования коммерческого задания и маркетинговой концепции. Другие обозначения: ТЗ на проектирование. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Инженерно-геодезические изыскания - Получение пространственных данных о рельефе, существующих объектах и коммуникациях. Необходимы для корректной посадки и увязки проекта.

Инженерно-геологические изыскания - Исследование грунтов, геологического строения и условий основания. Влияют на фундамент, подземную часть и инженерную защиту.

Инженерно-гидрометеорологические изыскания - Исследование водного режима и климатических условий, необходимых для расчётов и проектных решений.

Инженерно-экологические изыскания - Исследование экологических условий территории и факторов воздействия. Используются для разработки природоохранных решений и оценки рисков площадки.

Инженерные изыскания - Исследование природных и техногенных условий площадки для проектирования, строительства и других предусмотренных целей. Состав определяется задачей и характеристиками объекта. Распространённые сокращения видов: ИГДИ — геодезические, ИГИ — геологические, ИЭИ — экологические, ИГМИ — гидрометеорологические.

Инсоляция - Облучение помещений и территории прямыми солнечными лучами. Проверяется расчётами по нормативным требованиям; влияет на взаимное размещение и форму зданий.

ИОС - Инженерное оборудование и системы инженерно-технического обеспечения. Рабочее сокращение группы проектных решений по инженерии; официальный состав разделов и подразделов проверяют по действующим требованиям к ПД. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ИРД - Исходно-разрешительная документация. Практическое обобщение исходных сведений, условий и разрешительных материалов проекта. Единого универсального комплекта для всех объектов нет.

Исходные данные - Сведения, на основании которых принимают проектные и инвестиционные решения: участок, ограничения, изыскания, нагрузки, задания и технические условия.

КЕО - Коэффициент естественной освещённости. Показатель отношения внутренней естественной освещённости к наружной в установленных условиях; отличается от продолжительности инсоляции.

КЖ - Конструкции железобетонные. Распространённая марка рабочего комплекта чертежей железобетонных конструкций. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

КМ - Конструкции металлические. Распространённая марка комплекта чертежей металлических конструкций; деталировочные чертежи часто обозначают КМД. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

КР - Конструктивные решения. Решения по несущей системе и конструкциям объекта; увязываются с архитектурой, инженерией и условиями основания. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Линейный объект - Объект инфраструктуры линейного типа: дорога, трубопровод, линия электропередачи и другие предусмотренные сооружения. Для него применяются особенности проектирования и процедур.

МГН - Маломобильные группы населения. Пользователи, для которых необходимы доступные маршруты и решения; понятие шире только людей с инвалидностью.

Негосударственная экспертиза - Экспертиза проектной документации аккредитованной организацией в случаях, когда законодательство допускает такой вариант. [Описание процедур экспертизы — Главгосэкспертиза]

Некапитальный объект - Объект, отвечающий установленным признакам отсутствия капитальности. Основные критерии: не имеющий прочной связи с земельным участком, объект, перемещение которого возможно без нанесения вреда его функциональному назначению. Название «временный» в договоре не определяет юридическую квалификацию.

Несущая способность (или Остаточная несущая способность) - Способность конструкции воспринимать нагрузки без недопустимого разрушения или потери устойчивости. Для существующего объекта требует расчёта и исходных сведений. Для существующих конструкций дополнительно оценивают остаточную несущую способность с учётом состояния, повреждений и фактических материалов. Другие обозначения: Остаточная несущая способность.

Обследование здания - Определение технического состояния конструкций и систем. Для редевелопмента служит основанием оценки допустимых нагрузок и объёма восстановления.

ОВ - Отопление и вентиляция. Инженерные решения по тепловому режиму и воздухообмену; в проектах состав марки уточняют стандартом и заданием. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Огнестойкость - Способность конструкции сохранять нормируемые функции при пожаре в течение установленного времени. Определяется соответствующими показателями и испытаниями или расчётами.

ОДИ - Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов. Учитываются в проектировании доступности объекта; официальный состав и название раздела проверяют по требованиям к ПД. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ОКС - Объект капитального строительства. Правовая категория зданий, сооружений и незавершённых объектов с предусмотренными законом исключениями. Не каждый физический объект на участке относится к ОКС.

ОНС - Объект незавершённого строительства. Для инвестора важны правовой статус, готовность, состояние конструкций, документация и стоимость завершения.

ООС - Охрана окружающей среды. Обозначение природоохранного направления и соответствующих мероприятий проекта. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ПД - Проектная документация. Документы с решениями объекта в установленном составе для предусмотренных процедур и реализации проекта. Не равнозначна всему комплекту рабочих чертежей. В российской терминологии как правило подразумевается комплект проектной документации, разработанный в соответствии с ППРФ № 87. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ПИР - Проектно-изыскательские работы. Совокупность работ по получению исходных инженерных сведений и разработке проектных решений.

ПОД - Проект организации работ по сносу или демонтажу в употребляемом профессиональном сокращении. Состав документации и официальное название проверяют по актуальным требованиям. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Пожарный проезд - Проезд для доступа пожарной техники и проведения предусмотренных операций. Параметры и расположение должны учитывать характеристики объекта.

Положительное заключение экспертизы - Результат экспертизы с положительной оценкой представленных материалов. Служит одним из оснований дальнейшего получения РнС. [Описание процедур экспертизы — Главгосэкспертиза]

ПОС - Проект организации строительства. Раздел ПД с решениями по организации строительного процесса, площадке, ресурсам и последовательности работ. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

ППР - Проект производства работ. Организационно-технологические решения выполнения конкретных строительных работ. Детализирует технологию и безопасность на площадке.

Предпроект - Наиболее употребимо в качестве описания фазы проекта, в ходе которой реализуется комплекс мероприятий по сбору ИРД до этапа получения ГПЗУ: разработка ДПТ, прохождение регламентных комиссий, внесение изменений в градостроительную документацию и т.д.

Противопожарный разрыв - Нормируемое расстояние между объектами для ограничения распространения пожара в применимых условиях.

ПСД - Проектно-сметная документация. Обобщающее обозначение проектных материалов и смет; фактический комплект нужно перечислять в договоре, поскольку ПД, РД и сметные документы имеют разные назначения. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

РД - Рабочая документация. Чертежи, спецификации и другие материалы, необходимые для выполнения строительных работ. Должна соответствовать утверждённым проектным решениям.

СНиП - Строительные нормы и правила. Обозначение, распространённое в старых документах; многие требования актуализированы в своды правил (см. «СП»), поэтому проверяют конкретную редакцию.

СП - Свод правил. Документ стандартизации с техническими требованиями и правилами; обязательность применения конкретных положений устанавливается соответствующими НПА (см.). Де-факто являются актуализированными редакциями СНиП.

СПДС - Система проектной документации для строительства. Совокупность стандартов оформления и содержания строительной проектной и рабочей документации.

СПОЗУ - Схема планировочной организации земельного участка. Раздел проектной документации с планировочными решениями участка в предусмотренном составе. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

СС - Слаботочные системы. Обобщающее обозначение связи, сигнализации и других систем; конкретный состав необходимо перечислять в задании. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

СТУ - Специальные технические условия. Документ специальных требований для проектирования объекта в предусмотренных случаях недостаточности или отсутствия нормативных требований. [Порядок согласования СТУ — государственное разъяснение]

ТЗ - Техническое задание. Фиксирует цель, объём, требования и результаты конкретной работы или услуги. Необходимо различать ТЗ на проектирование, изыскания и цифровую модель. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Топографическая основа - Комплект пространственных материалов для проектирования и анализа участка. Масштаб, система координат и дата должны соответствовать задаче. [Топографические работы — официальный сайт Мосгоргеотреста]

Топографическая съёмка - Получение плана местности с рельефом и объектами в заданном масштабе. Служит в том числе для проверки наличия подземных коммуникаций и их влияния на объект перспективного строительства. [Топографические работы — официальный сайт Мосгоргеотреста]

Экспертиза (Экспертиза ПД) - Оценка проектной документации и в предусмотренном составе результатов изысканий на соответствие установленным требованиям. Вид и необходимость экспертизы зависят от объекта. [Описание процедур экспертизы — Главгосэкспертиза]

Экспертное сопровождение - Предусмотренный механизм промежуточной оценки проектной документации органами Экспертизы (см.) до вынесения финального заключения. Осуществляется по отдельному договору. Не следует смешивать с обычным консультированием проектировщика. [Экспертное сопровождение — описание услуги]

ЭОМ - Электрооборудование и электрическое освещение. Распространённое обозначение соответствующего рабочего комплекта проектной документации; содержание уточняют проектом. [Постановление № 87 — состав проектной документации]

Эскизный проект - Предварительная проработка архитектурных и планировочных решений. Предварительные материалы, которые не заменяют установленный состав ПД.

Рыночный лексикон

«100 на 0» (или 100/0) - Рабочее обозначение сделки, в которой предполагается полное финансирование покупки площадки кредитом без собственного денежного вклада девелопера на этом этапе. Возможность такой структуры и наличие иных требований к собственному участию определяются условиями банка.

Админресурс - Рыночное обозначение возможностей административного взаимодействия и влияния на решение вопросов. См. также – GR.

Вторая глава - Глава 2 сводного сметного расчёта «Основные объекты строительства». Используется также как обозначение стоимости «коробки». Для модели состав включённых работ фиксируют отдельно: разговорное значение не заменяет официальную структуру ССР.

Земли сельскохозяйственного назначения - земли сельскохозяйственного назначения. Также употребляется: Сельхозка.

Рынок покупателя - Ситуация, в которой соотношение спроса и доступного предложения усиливает переговорную позицию покупателя. Характеризует конкретный сегмент и период, а не весь рынок одновременно.

Рынок продавца - Ситуация, в которой соотношение спроса и доступного предложения усиливает переговорную позицию продавца. Характеризует конкретный сегмент и период, а не весь рынок одновременно.

Синтетическая финансовая модель (Синтетика) - Синтетическая финансовая модель — учебный или аналитический пример, собранный из элементов реальных проектов с изменёнными данными. Помогает разобрать логику расчёта без раскрытия конкретной сделки.

Физика проекта - Рабочее обозначение реального технического и организационного содержания за цифрами финмодели: объёмы, проектирование, технология, график и ресурсы.

Строительство инженерия стоимость и ввод

Cost engineering - Управление стоимостью проекта через расчёт, прогнозирование и контроль затрат. Охватывает решения до стройки и в процессе исполнения. Другие обозначения: Кост-инжиниринг.

GMP - Guaranteed Maximum Price — согласованная предельная цена работ при определённых условиях. Распределение экономии и превышения определяется договором.

Value engineering - Оптимизация проектных решений с сопоставлением стоимости и требуемой функции. Экономия оценивается вместе с качеством, сроками, эксплуатацией и коммерческим результатом.

Акт ответственных конструкций - Документ освидетельствования ответственных конструкций в установленном составе. Подтверждает результаты контроля перед дальнейшими работами. [Приказ № 344/пр — состав и ведение исполнительной документации]

Акт разграничения ответственности - Документ о распределении эксплуатационных обязанностей сторон в отношении сетей и оборудования. [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

Акт скрытых работ (акт освидетельствования скрытых работ, АОСР) - Документ освидетельствования работ, результат которых становится недоступным для непосредственной проверки после последующих операций. [Приказ № 344/пр — состав и ведение исполнительной документации]

Ведомость ресурсов - Перечень материалов, труда, техники и других ресурсов, необходимых для выполнения работ в принятом составе. [Состав сметной документации и требования к оформлению]

ВОР - Ведомость объёмов работ. Перечень работ с количественными характеристиками для расчёта стоимости и организации закупки. [Состав сметной документации и требования к оформлению]

Вынос сетей - Перенос существующих коммуникаций, препятствующих реализации проекта. Требует согласований, технических решений и учёта непрерывности снабжения пользователей, а в ряде случаев – Заключения соглашения о компенсации потерь (см.).

Гарантийный срок - Период ответственности за недостатки в установленном законом и договором режиме. Для разных элементов объекта сроки и правила могут различаться. Как правило устанавливается для части выплат в пользу генподрядчика со стороны заказчика, которые должны быть произведены после истечения данного срока.

Государственный строительный надзор - Контроль уполномоченного органа при строительстве и реконструкции объектов в предусмотренных законом случаях. Другие обозначения: Госстройнадзор. [Государственный строительный надзор — Ростехнадзор]

Граница балансовой принадлежности - Граница разделения принадлежности элементов сетей между сторонами. Отличается от границы ответственности за эксплуатацию, если документы предусматривают различие. [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

ГЭСН - Государственные элементные сметные нормы. Нормы потребности в ресурсах на выполнение строительных и других работ в соответствующем составе. [ФГИС ЦС — официальные сметные нормативы]

Демонтаж - Разборка конструкций, оборудования или частей объекта. При определённых работах необходимо учитывать требования к сносу и обращению с отходами.

Дефектная ведомость - Перечень выявленных недостатков с локализацией, объёмами и описанием. Используется для устранения дефектов, расчёта работ и претензий.

Директивный график - укрупнённый утверждённый график проекта с контрольными датами; зашивается в финмодель.

Достройка - Завершение незавершённого объекта строительства. Включает проверку прав, сохранности конструкций, актуальности проекта, разрешений и остаточного бюджета.

ЗОС - Заключение о соответствии. В наиболее распространённом применении – документ, подтверждающий соответствие исполнительной документации проектной документации. Предшествует разрешению на ввод. Продолжительное время обсуждается объединение с РнВ. [ЗОС — описание государственной услуги]

Индексация стоимости - Пересчёт затрат или договорной цены по согласованному индексу и правилам. Период и база индексации существенно влияют на результат.

Инженерная мощность - Доступный или требуемый объём ресурса: электричества, тепла, воды и другого. Измеряется в соответствующих единицах и подтверждается документами.

Исполнительная документация (ИД) - Документы, отражающие фактическое выполнение работ, применённые решения и результаты контроля. [Приказ № 344/пр — состав и ведение исполнительной документации]

Исполнительная схема - Чертёж или схема фактического положения выполненных конструкций, сетей и других элементов по результатам измерений. [Приказ № 344/пр — состав и ведение исполнительной документации]

Консервация объекта - Мероприятия по сохранению объекта при приостановке строительства. Учитывает защиту конструкций, безопасность, документацию и расходы на содержание.

КС-2 - Акт о приёмке выполненных работ по распространённой унифицированной форме. Использование и детализацию определяют договор и применимые требования. [КС-2 и КС-3 — практическое описание форм]

КС-3 - Справка о стоимости выполненных работ и затрат по распространённой форме. Не подменяет подтверждение объёмов и качества работ. [КС-2 и КС-3 — практическое описание форм]

КСИО - Комплексная схема инженерного обеспечения территории. Документ, определяющий потребности планируемой застройки в инженерных ресурсах, решения по её подключению к сетям и необходимые мероприятия по строительству или реконструкции инженерной инфраструктуры.

Локальная смета - Расчёт стоимости отдельного вида работ или части объекта по принятому сметному методу. [Локальный сметный расчёт — форма Минстроя]

Мобилизация подрядчика - Развёртывание ресурсов подрядчика на площадке: персонала, техники, временной инфраструктуры и организационных процессов.

Монолитный каркас - несущая система из монолитного железобетона; основа большинства московских ЖК.

Нулевой цикл - Работы по основанию, фундаментам и подземной части в принятом строительном понимании. Точный состав уточняют графиком и договором.

Общий журнал работ - Документ последовательного учёта хода строительства и предусмотренных сведений о выполнении и контроле работ. [Общий журнал работ — описание и форма по приказу № 1026/пр]

Объектная смета - Сметный документ, объединяющий затраты на объект в установленном составе. [Состав сметной документации и требования к оформлению]

Ограждение котлована - конструкции, удерживающие грунт: шпунт, буросекущие сваи, «стена в грунте». В плотной застройке и при паркинге глубиной −2/−3 уровня - заметно меняют экономику проекта.

Открытая книга (Open book) - Модель согласования стоимости с раскрытием затрат подрядчика заказчику, а также открытого обозначения зарабатываемой маржи.

Передача объекта - Оформление перехода объекта покупателю, пользователю или эксплуатанту. Ввод в эксплуатацию, передача и регистрация права — разные события.

Плата за подключение - Платёж за подключение к определённой сети по установленным или договорным правилам. Его учитывают отдельно от внутренних сетей объекта. Является основной характеристикой договоров Техприса (см.). [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

ПНР - Пусконаладочные работы. Проверка, настройка и испытания оборудования и систем для достижения проектных режимов.

Подготовительный период - Работы до основной стройки: организация площадки, демонтаж, временные сети, ограждения и другие мероприятия. Не означает возможность выполнять любые работы без разрешений.

Полная себестоимость проекта - Все относимые на проект затраты по принятой модели: земля, подготовка, строительство, инфраструктура, управление, реализация, финансирование, налоги.

Резерв непредвиденных затрат - Предусмотренная сумма на неопределённость объёмов, решений и условий.

РИМ - Ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости. Использует ресурсные данные и предусмотренные индексы для расчёта текущих затрат. [ФГИС ЦС — официальные сметные нормативы]

РСО - Ресурсоснабжающая организация. Поставщик соответствующего коммунального ресурса; функции поставщика и владельца сети могут принадлежать разным организациям.

Себестоимость строительства (Строительная себестоимость) - Затраты на строительство в выбранной границе учёта. При сравнении нужно указывать включение инженерии, благоустройства, проектирования, НДС и финансовых расходов.

Смета - Расчёт стоимости работ и затрат по заданным объёмам, ресурсам и методике. Отличается от инвестиционного бюджета всего проекта. [Состав сметной документации и требования к оформлению]

СМР - Строительно-монтажные работы. Комплекс работ по возведению объекта и монтажу предусмотренных систем; состав расходов раскрывается отдельно от полного бюджета проекта.

ССР - Сводный сметный расчёт стоимости строительства. Обобщает предусмотренные затраты строительства по установленной структуре; всегда меньше полной инвестиционной себестоимости проекта. [Состав сметной документации и требования к оформлению]

Строительный контроль (ранее - Технадзор) — Проверка выполнения работ, материалов и результатов в ходе строительства на соответствие установленным требованиям и документации. Отличается от государственного надзора и авторского надзора.

Твёрдая цена - Цена договора, фиксируемая для согласованного объёма в установленном режиме. Условия изменения и дополнительные работы необходимо проверять по договору и закону.

Технологическое присоединение (Техприсоединение / Техприс) - Процедура подключения объекта к сетевой инфраструктуре по применимым правилам. Включает технические и договорные мероприятия. [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

Точка подключения - Место присоединения объекта к сети, определённое документами. Расстояние до неё влияет на стоимость и сроки наружных сетей. [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

ТУ - Технические условия. Требования к подключению или техническим решениям в конкретной процедуре. Не тождественны самому договору подключения (договору техприса). [Подключение к инженерным сетям — процедуры и документы]

Удельная стоимость - Затраты на единицу выбранного показателя, например квадратный метр общей или продаваемой площади. Разные базы могут давать несопоставимые результаты.

ФГИС ЦС - Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве. Источник предусмотренных данных для сметного ценообразования. [ФГИС ЦС — официальные сметные нормативы]

ФЕР - Федеральные единичные расценки. Обозначение расценок, распространённое в сметной практике; применимость зависит от базы и метода расчёта. [ФГИС ЦС — официальные сметные нормативы]

ФСНБ - Федеральная сметно-нормативная база. Совокупность применяемых сметных нормативов и связанных данных; конкретную редакцию проверяют для расчёта. [ФГИС ЦС — официальные сметные нормативы]

Управление проектом риски и антикризисные решения

Change order - Документ согласованного изменения работ или условий в договорной практике. Основания и юридический эффект зависят от договора.

CPI - Cost Performance Index — отношение освоенного объёма в стоимостной оценке к фактическим затратам в EVM. Значение ниже единицы обычно указывает на перерасход.

Downside - Неблагоприятное отклонение результата и связанный риск потерь. Оценивается по прибыли, ликвидности, срокам и обязательствам.

EVM - Earned Value Management — управление освоенным объёмом через сопоставление плановой стоимости, освоенного объёма и фактических затрат.

KPI - Key Performance Indicator — ключевой показатель результата. В девелопменте должен учитывать управляемость, связь с экономикой и риск формального выполнения. Используется для расчёта премиальной (переменной) части вознаграждения работников либо контрагентов.

Last Planner - Система совместного планирования и контроля выполнимости ближайших работ в бережливом строительстве. Учитывает готовность фронтов и обязательства исполнителей.

Lean construction - Подход к организации строительства с сокращением потерь и повышением надёжности потока работ. Требует координации участников и измерения причин сбоев.

RACI - Матрица распределения ролей: исполнитель, ответственный за результат, консультируемый и информируемый. Помогает устранить неопределённость полномочий.

Risk adjusted return - Доходность с учётом риска по принятому подходу. Сравнение только номинальной прибыли может скрывать разную вероятность и время результата.

SPI - Schedule Performance Index — отношение освоенного объёма к плановой стоимости работ в EVM. Отражает выполнение плана по освоенному объёму, а не прямую величину задержки в днях.

Sunk cost - Невозвратные уже понесённые затраты. Решение о продолжении проекта должно учитывать будущие альтернативные потоки, а не только желание вернуть исторические расходы.

Upside - Потенциальное улучшение результата относительно базового сценария: повышение цены, ТЭП, темпа или сокращение затрат. Требует проверки достижимости.

WBS - Work Breakdown Structure — иерархическая декомпозиция работ проекта. Используется для увязки объёмов, ответственности, графика и бюджета.

Антикризисное управление - Управление для восстановления устойчивости бизнеса или проекта при ухудшении условий. Приоритеты определяются ликвидностью, обязательствами и реализуемостью продукта.

Базовый план - Утверждённая версия графика, бюджета или объёма для измерения отклонений. Изменение базы должно иметь обоснование и историю согласования.

Банкротство - Установленный законом механизм разрешения неплатёжеспособности в судебной или иной предусмотренной процедуре. Для девелопмента важны специальные правила отдельных участников.

Веха - Контрольное событие проекта (обозначаемое точкой на временной шкале или диаграмме Ганта), обычно без длительности: утверждение, завершение этапа, выдача разрешения или передача результата. К примеру распространёнными и значимыми вехами московского девелоперского проекта являются: ГЗК1, ГЗК2, ГПЗУ, РнС и проч.

Закупочная стратегия - Правила выбора состава пакетов, сроков, поставщиков и модели контрактования. Влияет на стоимость, риски интерфейсов и график.

Замороженный проект - Проект с приостановленной реализацией. Состояние требует отдельного бюджета сохранения, анализа разрешений, обязательств и условий перезапуска.

Критический путь - Самая длительная по суммарной продолжительности цепочка взаимозависимых работ проекта, определяющая минимальный срок его завершения. Работы на критическом пути не имеют резерва времени: задержка любой из них без компенсирующих мер сдвигает срок завершения всего проекта.

КСП - Календарно-сетевое планирование. Построение графика с зависимостями работ, сроками и ресурсами для управления реализацией проекта.

Реестр рисков - Перечень рисков с причинами, вероятностью, последствиями, ответственными и мерами реагирования. Обновляется по мере развития проекта.

Резерв времени - Допустимый сдвиг работы без изменения выбранной контрольной даты в расчётной модели графика. Его нельзя считать свободным без проверки зависимостей.

Реструктуризация долга - Изменение условий задолженности: срока, графика, ставки, обеспечения или иных положений. Требует оценки фактической нагрузки и последствий для проекта.

Реструктуризация проекта - Изменение продукта, очередности, финансирования или организации проекта ради восстановления реализуемости и результата.

Стоп-фактор - Обстоятельство, препятствующее реализации проекта или выбранного варианта на приемлемых условиях. Может быть юридическим, техническим, рыночным или финансовым.

Субсидиарная ответственность - Дополнительная ответственность по обязательствам другого лица при предусмотренных законом основаниях. В корпоративных кризисах существенны действия контролирующих лиц.

Тендер - Конкурентный выбор контрагента по установленным условиям. Для девелопера важны сопоставимый объём, квалификация, договорные исключения и полная цена.

Точки роста проекта - Возможности улучшения реализуемости или результата: более подходящий продукт, оптимизация площади, затрат, графика, финансирования и структуры сделки. Каждая возможность должна быть подтверждена исходными данными.

Управление изменениями - Порядок оценки и согласования изменений объёма, решений, цены и сроков. Требует проверки влияния на весь проект, включая разрешительные документы.

Финансирование эскроу и инвестиционные структуры

DSCR - Debt Service Coverage Ratio — отношение доступного для обслуживания долга потока к платежам по долгу за период. Методика закрепляется кредитными условиями.

ICR - Interest Coverage Ratio — покрытие процентов выбранным показателем прибыли или денежного потока. Формула зависит от договора и аналитической методики.

LTC - Loan to Cost — отношение долга к затратам проекта. Состав затрат и долговой базы должен соответствовать кредитным условиям.

LTV - Loan to Value — отношение долга к стоимости обеспечения или актива по принятой банком методике.

Банковская гарантия (БГ) - Обязательство банка выплатить предусмотренную сумму бенефициару при соблюдении условий гарантии. Используется для обеспечения различных обязательств проекта, например – обязательств Генподрядчика достроить объект или инвестора, использующего схему МПТ – выполнить в срок свои обязательства. Неисполнение обязательств влечёт т.н. Вскрытие банковской гарантии (выплату банком прогарантированной суммы в пользу бенефициара).

Бридж-кредит (Бридж) - Промежуточное финансирование до привлечения основного источника или завершения определённой сделки. Требует ясного источника погашения.

Выборка кредита - Фактическое получение средств в рамках кредитного договора. Проценты и комиссии рассчитываются по условиям договора, а не только по общему лимиту.

Дефолт - Неисполнение предусмотренных обязательств или наступление определённого договором события. Не обязательно означает уже состоявшееся банкротство.

Залог долей - Обеспечение обязательств долями проектной компании. Для инвестора важны основания обращения взыскания и ограничения корпоративного управления.

ЗПИФ - Закрытый паевой инвестиционный фонд. Имущественный комплекс под управлением лицензированной УК; не является юридическим лицом. Структура активов и права пайщиков определяются законом и правилами фонда.

Инвестиционный пай - Ценная бумага, удостоверяющая права владельца в паевом инвестиционном фонде в предусмотренном законом объёме.

Ипотека - Залог недвижимого имущества, обеспечивающий исполнение обязательства перед кредитором, чаще всего возврат кредита или займа. Недвижимость остаётся во владении и пользовании залогодателя, но при неисполнении обеспеченного обязательства кредитор вправе в установленном порядке обратить на неё взыскание и получить удовлетворение своих требований из её стоимости преимущественно перед другими кредиторами, с предусмотренными законом исключениями. Залогодателем может быть сам должник или третье лицо, предоставившее недвижимость в обеспечение его долга. Ипотека возникает в силу договора либо закона. В повседневной речи «ипотекой» часто называют ипотечный кредит (см.)

Ипотечный кредит - кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Его могут выдавать для приобретения или строительства объекта, а также под залог уже имеющейся недвижимости.

Ковенант (Ковенанты) - Договорное условие или ограничение для заёмщика, например по финансовым показателям и действиям. Нарушение может менять условия кредита и доступность финансирования.

Кредитная линия - Кредитование в пределах лимита с выдачей средств по согласованным условиям. Различают лимит выдачи и лимит задолженности.

Кросс-дефолт - Условие, связывающее нарушение одного обязательства с последствиями по другому договору. Может переносить риск между проектами группы.

Мезонинное финансирование (мезонин) - промежуточная форма финансирования между обычным кредитом и собственным капиталом, обычно предоставляемая как субординированный долг: требования инвестора удовлетворяются после требований старших кредиторов, но до собственников. Повышенный риск компенсируется высокой доходностью и иногда правом на долю в капитале или прибыли проекта.

Наполнение эскроу - Сумма средств, внесённых покупателями на счета проекта. Влияет на условия банковского финансирования согласно кредитной модели и договору.

Облигационное финансирование - Привлечение средств выпуском долговых ценных бумаг. В модели учитывают купоны, погашение, обеспечение и требования к выпуску.

Покрытие задолженности эскроу (Покрытие долга эскроу) - Отношение средств на эскроу к выбранной базе задолженности. Формула и влияние на динамическую ставку определяются банком и условиями кредита.

Проектное финансирование (ПФ) - Финансирование, в котором основным источником возврата выступает денежный поток проекта. В жилищном строительстве непосредственно связано с банковским кредитом и счетами эскроу.

Раскрытие эскроу - Перечисление депонированных средств получателю после наступления установленных законом и договором условий. Дата и основания определяются не только завершением СМР.

Рефинансирование - Замена или изменение существующего финансирования новым. Эффект оценивают с учётом ставок, комиссий, обеспечения и графика.

Собственное участие - Вклад инвестора в финансирование проекта по условиям банка или партнёров. Допустимые формы и момент внесения устанавливают документами.

Специализированный депозитарий (спецдепозитарий) - лицензированная организация, которая ведёт учёт имущества инвестиционного фонда, хранит предусмотренные законом активы и документы и контролирует соблюдение управляющей компанией законодательства и правил фонда при распоряжении его имуществом. [Специализированные депозитарии — Банк России]

Субординированный долг - Долг с более низким приоритетом погашения относительно определённых обязательств. Условия субординации закрепляются правовой конструкцией.

СЧА - Стоимость чистых активов фонда. Стоимость активов за вычетом обязательств по применимой методике; не равна автоматически сумме доступных к выплате денег.

Счёт эскроу - Специальный банковский счёт хранения средств депонента до выполнения условий раскрытия. Деньги дольщика на нём не являются свободной ликвидностью застройщика.

Транш - Часть кредита или инвестиций, предоставляемая в установленный момент или при выполнении условий.

Уполномоченный банк - Банк, соответствующий установленным требованиям для соответствующих операций долевого строительства и счетов эскроу.

Финансовый рычаг - Использование долга для изменения доходности собственного капитала. Усиливает как положительный эффект проекта, так и риск потерь.

ЦФА - Цифровые финансовые активы. Предусмотренные законом цифровые права, учитываемые в соответствующей информационной системе. Не тождественны криптовалюте или любой цифровой записи о недвижимости.

ЦФО - Центр финансовой ответственности. В управленческом учёте - подразделение или часть организации, руководитель которой отвечает за определённые финансовые показатели: доходы, затраты, прибыль или эффективность инвестиций, — и имеет полномочия влиять на них.

Эскроу - Механизм условного депонирования средств с передачей получателю при наступлении предусмотренных условий. В долевом строительстве действует специальный законный режим, в соответствии с которым застройщик может получить денежные средства на свой расчётный счёт только после ввода объекта, а также удовлетворения требований банка по выплате процентов и тела кредита.

Финансовая модель доходность и бюджетирование

CAPEX - Capital Expenditure — капитальные вложения в создание, приобретение и существенное улучшение активов по принятой модели и учётным правилам. Применяется как правило в моделях, подразумевающих последующую эксплуатацию объекта инвестирования, чтобы разделить капитальные и операционные затраты.

Cash flow (СF) - Денежный поток в финансовой модели, который отражает реальное движение денег в бизнесе за определённый период: сколько средств поступило на счета и в кассу компании и сколько ушло.

DPP - Discounted Payback Period — срок окупаемости с учётом дисконтирования. Зависит от ставки и состава потока.

EAC - Estimate at Completion — прогноз полной стоимости проекта к завершению с учётом уже понесённых и ожидаемых затрат.

EBITDA - Прибыль до процентов, налогов и амортизации в используемой методике.

Equity IRR - Доходность собственного капитала по вложениям и выплатам инвестору. Может отличаться от Project IRR из-за долга, графика выплат и комиссий.

ETC - Estimate to Complete — прогноз затрат, необходимых для завершения проекта после текущей даты.

FCFE - Free Cash Flow to Equity — свободный поток для собственного капитала после учёта долгового финансирования и его обслуживания в принятой методике.

FCFF - Free Cash Flow to Firm — свободный поток для всех поставщиков капитала до выплат долга и собственникам в принятой методике.

FFO - Funds From Operations — показатель операционного результата, применяемый в недвижимости с корректировками к бухгалтерской прибыли. Методика зависит от используемого стандарта.

IRR - Internal Rate of Return — внутренняя норма доходности. Ставка, при которой NPV потока равна нулю. Для потоков со сменами знака возможны несколько решений или отсутствие содержательного решения. В оценке проекта является основным финансово-экономическим показателем, т.к. включает в себя как размер положительного и отрицательного денежных потоков, так и их распределение во времени.

LLCR - Loan Life Coverage Ratio — финансовый коэффициент, который используют в проектном финансировании, чтобы оценить способность проекта (или заёмщика) погасить кредит за весь срок его действия. Проще говоря, LLCR показывает, во сколько раз дисконтированные будущие денежные потоки, доступные для обслуживания долга, превышают сумму непогашенного долга. Это кумулятивный показатель: он учитывает не один период, а всю совокупность будущих денежных поступлений от проекта до момента полного погашения кредита. Не тождественен отношению средств на эскроу к долгу.

MOIC - Multiple on Invested Capital — отношение суммарных возвратов капитала и результата к вложенному капиталу. Не учитывает время получения денег так, как IRR.

NOI - Net Operating Income — чистый операционный доход объекта от эксплуатации до определённых финансовых и капитальных статей.

NPV - Net Present Value (также – ЧДД – Чистый дисконтированный доход или ЧПС — чистая приведённая стоимость). Сумма дисконтированных денежных потоков, включая инвестиционные оттоки; положительное значение означает превышение принятой требуемой доходности.

OPEX - Operating Expenditure — операционные расходы содержания и деятельности. Граница с капитальными затратами зависит от экономического содержания и учёта.

P and L (P&L) - Profit and Loss — отчёт о прибылях и убытках или БДР – бюджет доходов и расходов. Отражает доходы и расходы по соответствующим правилам признания; не равен движению денежных средств.

PI - Profitability Index — индекс прибыльности. Отношение приведённых поступлений к приведённым инвестиционным оттокам при согласованном составе потока.

PP - Payback Period — срок окупаемости без дисконтирования по выбранному потоку. Общее русское название PP и DPP — срок окупаемости; вид расчёта необходимо раскрывать. Другие обозначения: Срок окупаемости.

Project IRR - Доходность проекта по потоку до структуры долгового финансирования. Для сравнения раскрывают налоги, границу затрат и периодичность расчёта.

ROE - Return on Equity — рентабельность собственного капитала. Обычно связывает прибыль за период со средним собственным капиталом; отличается от Equity IRR.

ROI - Return on Investment (также – Рентабельность проекта) — отношение полученного результата к вложенному капиталу по принятой методике. Без определения прибыли, базы и периода показатель неоднозначен. Термин «рентабельность проекта» требует уточнения базы: прибыль к затратам близка соответствующему ROI, прибыль к выручке — маржа. Рыночные проценты из отдельных выступлений не являются постоянной нормой.

ROIC - Return on Invested Capital — доходность инвестированного капитала по выбранной учётной методике. Важно согласовать операционную прибыль и величину капитала.

WACC - Weighted Average Cost of Capital — средневзвешенная стоимость капитала. Используется при согласованной оценке потока для всех поставщиков капитала.

XIRR - Расчёт внутренней нормы доходности по датированным потокам с неравными интервалами. В русской версии Excel соответствующая функция — ЧИСТВНДОХ. Если значения считаются нарастающим итогом, это накопленный денежный поток, или накопленное сальдо проекта.

Анализ чувствительности - Изменение одного или нескольких параметров для оценки влияния на результат (т.е. на выходные параметры модели). Помогает определить наиболее значимые факторы риска и обеспечить принятие инвестором более взвешенного решения.

БДДС - Бюджет движения денежных средств. План поступлений и платежей, используемый для управления ликвидностью и потребностью в финансировании.

БДР - Бюджет доходов и расходов. План финансового результата по принятому управленческому учёту.

Бюджет достройки - Средства, необходимые для завершения объекта и выполнения связанных обязательств. Помимо СМР могут включать сети, исправление дефектов, финансирование и ввод.

Валовая прибыль - Разница между выручкой и относимой себестоимостью реализации. Состав себестоимости должен быть определён для сравнения проектов.

Выручка - Доход от реализации по правилам принятого учёта. Подписание договора, поступление на эскроу и признание выручки могут происходить в разные периоды.

Динамическая ставка - Процентная ставка кредита, изменяющаяся по предусмотренной договором формуле. В жилищном проектном финансировании может зависеть от наполнения эскроу, задолженности и других условий банка.

Допущение модели - Исходная предпосылка расчёта: цена, темп продаж, стоимость, срок, ставка или иной параметр. Желательно фиксировать источник, дату и степень надёжности.

Кассовый разрыв - Недостаток доступных денег в конкретный период для выполнения обязательств. Возможен даже у прибыльного проекта.

Ключевая ставка ЦБ РФ - процентная ставка по основным краткосрочным операциям Банка России с коммерческими банками; основной инструмент денежно-кредитной политики, влияющий на стоимость кредитов, доходность депозитов и инфляцию. Измеряется в процентах годовых.

Маржа - доля прибыли в выручке, выраженная в процентах. В девелоперском проекте показывает, какая часть выручки остаётся после покрытия учитываемых затрат; при расчёте нужно уточнять вид прибыли — валовая, операционная или чистая.

Налоговый щит - Снижение налоговой нагрузки за счёт признаваемых расходов или иных законных механизмов. В модели учитывают только реально применимые условия.

НДС - Налог на добавленную стоимость. Режим отдельных операций, освобождения, вычеты и распределение входного налога проверяют по действующим нормам и структуре проекта. См. Налоговый кодекс РФ.

Номинальный поток - Поступления и выплаты проекта в ценах соответствующих периодов, с учётом заложенного изменения цен, включая инфляцию. Показывает суммы денег, которые планируется фактически получить или потратить; сам по себе не предполагает дисконтирования.

Оборотный капитал - Средства, связанные с текущими активами и обязательствами. Для девелопера существенны запасы, авансы, дебиторская задолженность и расчёты с подрядчиками.

Пиковая потребность в финансировании - Максимальный дефицит накопленного денежного потока до покрытия предусмотренными источниками. Рассчитывается по времени, а не только по общей сумме затрат.

План-факт анализ - Сопоставление фактических показателей с планом и выявление причин отклонений. Для управленческого решения важен прогноз оставшейся части проекта.

Поток сальдо проекта - последовательность разниц между денежными поступлениями и выплатами проекта за каждый расчётный период. Показывает, когда проект генерирует денежные средства, а когда требует финансирования.

Потоковая финансовая модель - Потоковая финансовая модель с поступлениями и выплатами по периодам и датам. Позволяет рассчитывать остаток денег, нарастание долга, проценты, кассовые разрывы и влияние темпа продаж на финансирование. Также употребляется: Модель в потоках.

Реальный поток - Денежный поток в постоянных ценах. Для дисконтирования нужна согласованная реальная ставка; нельзя смешивать с номинальной без пересчёта.

Рентабельность проекта - отношение прибыли от реализации проекта к совокупным затратам на него, выраженное в процентах. Показывает, сколько прибыли приносит каждый рубль затрат.

Сальдо проекта - Разница поступлений и выплат за период либо накопленный остаток потока — в зависимости от принятой модели. Если речь о накопленном сальдо, его минимальное значение используют для оценки дефицита финансирования.

Собственный вход - Рабочее обозначение входа в проект на собственные деньги инвестора, без бридж-кредита на приобретение площадки. Не обязательно исключает последующее проектное финансирование и отличается от размера собственного участия по кредитному договору.

Ставка дисконтирования - Ставка, используемая для приведения будущих потоков к заданной во времени точке проекта, для перспективных проектов – к началу.

Стресс-тест - Проверка устойчивости проекта при неблагоприятном сочетании условий, в т.ч. увеличение себестоимости строительства, увеличение темпов продаж и т.д. Оценивает не только прибыль, но и ликвидность, ковенанты и потребность в дополнительном капитале.

Сценарий - Согласованный набор взаимосвязанных предпосылок. Оптимистичный и стрессовый сценарии должны учитывать связи между ценой, темпом продаж, сроками и финансированием. Сценарное моделирование — расчёт и сопоставление нескольких таких вариантов.

Точка безубыточности - Момент, когда бизнес или проект выходит в ноль, т.е. выручка равняется затратам. Является порогом, после которого начинает формироваться прибыль.

Управленческий учёт - Система сбора, анализа и интерпретации финансовой и нефинансовой информации, которая помогает руководству компании принимать обоснованные управленческие решения. Его главная цель — предоставить менеджерам актуальные данные для контроля, планирования, оценки эффективности и оптимизации бизнес-процессов.

Финансовая модель - Связанная система расчётов доходов, затрат, финансирования, налогов и денежных потоков. Должна показывать результат проекта и потребность в капитале при заданных предпосылках.

Цифровые инструменты и информационные модели

4D-модель - Информационная модель, связанная с календарным графиком. Позволяет анализировать последовательность и пространственную организацию строительства.

5D-модель - Модель с привязкой стоимостных данных к элементам и работам. Надёжность результата зависит от классификации, объёмов и правил пересчёта.

BEP - BIM Execution Plan — план реализации информационного моделирования. Определяет процессы, роли, обмен данными и контроль качества моделей.

BI - Business Intelligence — инструменты анализа и визуализации управленческих данных. Полезность зависит от качества источников и определений показателей.

BIM - Building Information Modelling — информационное моделирование объекта и совместная работа с его данными. Не сводится к трёхмерной визуализации. Российское обозначение технологий — ТИМ, технологии информационного моделирования. Применимость обязательных требований к модели определяется законодательством и заданием. [Информационная модель ОКС — официальный документ Минстроя]

CAD - Computer Aided Design — автоматизированное проектирование. CAD-проектирование может быть как 2D, так и 3D. CAD — общее обозначение автоматизированного проектирования, а не указание на размерность модели.

CDE - Common Data Environment — среда общих данных проекта. Организует хранение, версии, статусы, согласование и доступ к информации.

Clash detection - Автоматизированная проверка коллизий между элементами и разделами модели. Полезна только при корректных допусках и назначенных ответственных за устранение.

EIR - Exchange Information Requirements — требования к обмену информацией в современном употреблении. В старой практике встречается Employer Information Requirements; смысл уточняют стандартом и заданием.

ERP - Enterprise Resource Planning — система управления ресурсами и учётом предприятия. В девелопменте связывает договоры, бюджеты, платежи, закупки и другие процессы.

IFC - Industry Foundation Classes — открытая схема обмена данными об объектах строительства. Позволяет передавать геометрию, свойства и связи; совместимость проверяют по версии и требованиям.

LOD - Level of Development или Level of Detail — уровень проработки или детализации модели в соответствующей системе. Требуется явно назвать используемый стандарт.

LOI в моделировании - Level of Information — уровень информационного наполнения элемента модели в принятой методике. Не путать с письмом о намерениях в сделке. В строительной практике под CAD часто подразумевают создание 2D-чертежей, особенно когда противопоставляют его BIM. Но это упрощение: CAD позволяет создавать и трёхмерные модели, а отличие BIM заключается в информационном наполнении модели и связях между её элементами.

Геопривязка - Размещение данных или модели в установленной системе координат. Необходима для корректной совместной работы с участком, сетями и окружением.

ГИС - Геоинформационная система. Инструмент хранения, анализа и отображения пространственных данных; применяется в поиске участков и градостроительном анализе.

Дашборд - Экран ключевых показателей и отклонений для принятия решений. Должен показывать дату данных, план, факт и основания расчёта.

ИИ в девелопменте - Применение искусственного интеллекта для анализа, подготовки материалов, автоматизации и поддержки решений. Результаты проверяют по исходным данным, особенно в правовых и инженерных задачах.

ИМ ОКС - Информационная модель объекта капитального строительства. Совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов в предусмотренном законодательством составе; включает больше, чем геометрию здания. [Информационная модель ОКС — официальный документ Минстроя]

Коллизия модели - Пространственное или информационное противоречие между элементами модели, например пересечение воздуховода и конструкции. Проверяется по настроенным правилам.

ЦИМ - Цифровая информационная модель. Цифровое представление объекта с геометрией и атрибутами по принятому стандарту и заданию. Отличается от всей совокупности документов ИМ ОКС. [Информационная модель ОКС — официальный документ Минстроя]

Цифровой двойник - Цифровое представление реального объекта, связанное с актуальными данными о его состоянии или эксплуатации. Статичная модель не всегда соответствует этому понятию.