«Сейчас время тех, кто готов играть вдолгую»

Численность девелоперов в России продолжает расти. За прошедший год их количество увеличилось на 7,3% — до 2,7 тыс. организаций в начале сентября 2024 года, согласно данным ЕИСЖС. Основатель и руководитель «Академии девелопмента», исполнительный директор инвестиционного холдинга, совладелец технического заказчика Fizir Алексей Тугарев объяснил, с чем связана популярность девелоперского бизнеса, как выйти на рынок сегодня и какими ресурсами для этого нужно обладать.

— По данным ЕИСЖС, число застройщиков в России за год выросло на 7,3% и к началу сентября составило около 2,7 тыс. С чем связан рост?

— Популярность девелоперского бизнеса свидетельствует не столько о благоприятной конъюнктуре рынка, сколько о том, что в экономике сейчас много денег. Основная часть путей инвестирования, связанных с экспортом и импортом, заблокирована. Поэтому предприниматели вынуждены направлять свои средства внутрь страны, а девелопмент — один из самых капиталоемких бизнесов, способный поглотить любые деньги.

Вторая причина заключается в том, что девелопмент, при всей его реальной трудоемкости и технологичности, многим кажется доступным. Большинство игроков сильно недооценивают число проектов, которые в реальности являются убыточными, и число компаний, которые находятся в банкротном или предбанкротном состоянии, либо являются дотируемыми другими бизнесами их акционеров. Миф о сверхприбыльности девелоперского бизнеса очень живуч.

— Насколько нынешняя рыночная ситуация благоприятна для запуска девелоперского бизнеса?

— Большинству компаний сейчас чрезвычайно сложно выйти на рынок: маржинальность бизнеса находится на исторических минималках, отрицательных факторов очень много. Но есть и те, для кого такое сложное время — время возможностей и набора потенциала, который можно будет реализовать с течением времени.

Например, для компаний или лиц, которым нужно «припарковать» большие капиталы, сейчас хорошее время: есть много интересных активов, цена на них падает, а конкурентов, готовых покупать за собственные средства, немного. А вот для тех, кто стремится реализовывать проекты на заемные средства, время не самое лучшее, поскольку деньги дорогие, а девелопмент не может физически в большинстве проектов «переваривать» такую их стоимость. В целом, сейчас время тех, кто готов играть вдолгую.

Кроме того, специфика рынка такова, что к качеству бизнес-процессов, квалификации сотрудников, создаваемому продукту сейчас предъявляются чрезвычайно высокие требования. Рынок стал очень сложным и высококонкурентным. Чтобы выжить, а тем более стартовать в такой среде, нужно обладать выдающимся технологическим ресурсом.

— Как бы вы описали портрет нового игрока рынка?

— Я бы сказал, что это даже не портрет, а целая портретная галерея. В первую группу можно выделить небольшие компании, специализирующиеся на индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС), причем зачастую это непрофильные игроки. Среди них: бывшие или настоящие подрядчики по строительству домов, успешные агенты, желающие попробовать свои силы в инвестиционном бизнесе, менеджеры, накопившие собственный небольшой капитал, и другие.

Ко второй группе можно отнести крупные непрофильные холдинги или частных лиц с солидным объемом средств и/или административными возможностями, желающих диверсифицироваться и вложить набранные капиталы в hard solid business. К третьей — бывший топ-менеджмент крупных девелоперских компаний, желающий запустить пусть не слишком доходные, но собственные проекты, воспользовавшись дорогими банковскими деньгами. К четвертой — структуры, аффилированные с банками, цель которых не столько получение девелоперской маржи, сколько заработок денег для банка в форме процентов по проекту по огромным ставкам. Есть и другие.

— Сложно ли новому игроку выйти на рынок? Почему?

— Прежде всего стоит отметить, что в России сейчас наблюдается тренд на усиление государственного регулирования во всех сферах. Властям проще регулировать и контролировать отрасль, если основной движущей силой в ней является ограниченный набор больших компаний, а не множество мелких организаций.

Власти заинтересованы в выполнении госпрограмм по обеспечению людей качественным жильем, расселении ветхого и аварийного жилфонда, строительстве инфраструктуры, создании рабочих мест и т.п. Все эти процессы являются весьма ресурсоемкими, и доверять их ноунеймам не в интересах власти. Для выхода на рынок большого девелопмента новому игроку необходимо налаживать связи с госорганами и разбираться в градостроительной политике, а также находить возможности доказать, что компания обладает соответствующими технологиями и может выполнить взятые на себя обязательства.

Поскольку сделать это удается далеко не всем, властям проще работать с устоявшимися мастер-девелопментами, а не тратить время и ресурсы на становление новых. При этом у технологичных компаний, ориентированных на коллаборацию с властью, шанс входа на рынок все-таки есть, только путь этот не может быть быстрым по своей природе.

— Что нужно для выхода на рынок?

— Успех девелопера определяют три вида ресурсов: административный, финансовый и технологический.

Первый позволяет оказывать влияние на градостроительную документацию, инициировать внесение изменений в генеральный план города, правила землепользования и застройки и т.д. Приобрести этот ресурс крайне непросто, особенно в текущей конъюнктуре рынка и геополитической ситуации.

Финансовый ресурс всегда исчерпаем. Для получения банковского финансирования вас прежде всего спросят о наличии профильного опыта, которому у начинающего игрока неоткуда взяться.

В итоге обладание технологией становится тем самым обязательным условием для выхода на рынок, поскольку оно позволяет поэтапно приобрести административные и финансовые возможности. Например, если девелопер хочет освоить новую территорию, но у него нет административного ресурса, он может создать коллаборацию с мастер-девелопером этого региона, реализовать совместные проекты и под его крылом набрать обороты.

Под технологией в данном контексте подразумевается понимание взаимосвязи и специфики всех звеньев инвестиционно-строительного бизнеса, граддокументации и действующих регламентов, владение набором разнообразных инструментов — от внутрикорпоративных регламентов и систем управленческого учета до специализированного программного обеспечения — и т.д. Все вышеописанное и многое другое мы включили в наш новый курс «Профессиональный девелопер», который стартует 18 октября.

— Чем этот курс может быть полезен новым участникам рынка?

— За семь лет существования «Академии девелопмента» была собрана огромная база знаний и разработана уникальная методология обучения, которая охватывает все аспекты девелопмента. Новый курс сформирован путем преобразования всех прежних программ с добавлением новых дисциплин, таких как юриспруденция, проектирование, строительство, управление продуктом и многое другое.

На курсе преподают более 15 экспертов — действующих топ-менеджеров девелоперских компаний. Большой практический опыт позволяет моделировать различные сценарии, с которыми участники рынка могут столкнуться на практике, что позволяет снабдить слушателей курса максимально возможным инструментарием для решения практических бизнес-задач.

Уникальность нашего подхода заключается в том, что мы на протяжении многих лет системно и целенаправленно формируем единое методологическое ядро теоретической базы в жесткой связке с практикой одновременной работы в отрасли. Такой подход позволяет нам быть всегда up-to-date и оперативно реагировать на стремительные изменения рынка.

— Есть ли сейчас еще какие-то образовательные проекты Академии за рамками описанного курса?

— Мы регулярно организуем кастомизированные корпоративные программы обучения для застройщиков различного масштаба. Также у нас есть образовательный продукт для поставщиков и производителей в девелопменте. В него мы включили специально разработанный и адаптированный контент для тех компаний, которые оказывают услуги застройщикам: подрядчики, поставщики материалов, архитектурные бюро, внедренцы программного обеспечения и прочие.

 Источник статьи на kommersant.ru